個人vs法人、不動産投資の税金はどちらが得？課税所得別の損益分岐点【2026年版】

「そろそろ法人化した方が節税になるって聞いたけど、本当？」——不動産投資を2〜3棟保有すると、ほぼ必ずこの問いにぶつかります。

結論から言えば、課税所得が年間900万円を超えたタイミングが個人→法人切り替えの目安です。ただし、この数字はあくまで所得税・住民税の比較だけ見た場合。実際には社会保険料・役員報酬・相続対策まで加味しないと正確な損益分岐は出ません。

この記事では2026年の税率・控除額をもとに、個人と法人の税金構造を丁寧に比較し、あなたの状況に合った判断基準をお伝えします。

個人と法人、税金の「仕組み」はここが違う

個人の不動産所得にかかる税金

個人で不動産を保有する場合、家賃収入から経費を差し引いた「不動産所得」は、給与所得や事業所得と合算して所得税・住民税が課税されます。

2026年時点の所得税率（超過累進課税）は以下のとおりです。

サラリーマン投資家の場合、給与所得と不動産所得が合算されます。例えば給与所得600万円＋不動産所得400万円＝課税所得1,000万円となり、不動産所得部分には最大33〜40%近い税率がかかります。

法人の不動産所得にかかる税金

法人（合同会社・株式会社）で不動産を保有する場合、収益は「法人税」の対象になります。2026年時点の中小法人税率は以下のとおりです。

法人は所得が800万円以下なら実効税率約21〜23%に抑えられます。個人の33〜43%と比べると、課税所得900万円前後から法人の方が税負担が軽くなるわけです。

課税所得別・損益分岐シミュレーション

サラリーマン（給与所得600万円）が不動産投資を行う場合を例にとり、不動産所得別の税額を試算します（社会保険・法人設立コスト除く）。

不動産所得が1,000万円の場合、個人と法人で年間200万円もの差が生じます。これは投資を続けるほど累積していく差です。

法人化すると「税金以外」でも得られるメリット

①役員報酬で所得を分散できる

法人から家族に役員報酬を支払うことで、所得を分散して累進課税の影響を抑えられます。例えば年間1,200万円の収益を1人が受け取るより、夫婦2人が600万円ずつ受け取った方が、合計税額が低くなるケースがあります。

⚠️ 対象：年収700万円以上・上場企業または医師・公務員・25〜50歳・勤続2年以上の方

②経費の範囲が広い

法人は個人と比べて経費計上できる範囲が広く、生命保険料・社宅家賃・出張旅費規程・退職金積立なども損金算入できます。これらを活用することで課税所得をさらに圧縮できます。

③相続対策に有効

不動産を法人名義にすることで、相続時には「不動産の現物」ではなく「法人株式」として継承できます。株式は不動産より評価額が低くなる（非上場株の特例評価など）ため、相続税の負担軽減が期待できます。

法人化のデメリット・注意点

①設立・維持コストがかかる

合同会社の設立費用は約10万円前後、株式会社は約25万円前後。また毎年の税理士費用（年間20〜50万円）や法人住民税（赤字でも年間最低7万円）が発生します。利益が少ない段階ではコスト倒れになる可能性があります。

②既存の個人名義物件は法人に移せない（原則）

個人名義で取得した物件を法人に移転するには、売買（不動産取得税・登録免許税が発生）か現物出資（評価が複雑）などの手続きが必要で、コストと手間がかかります。法人化は新規取得物件から始めるのが基本です。

③短期譲渡所得が個人の方が有利なケースも

個人が物件を5年超保有してから売却すると、長期譲渡所得として税率約20%（所得税15%＋住民税5%）が適用されます。一方、法人は売却益も通常の法人税率（最大35%前後）で課税されます。5年超保有して売却する予定の物件は個人名義の方が有利な場合があります。

法人化すべきタイミングの判断基準

以下のいずれかに該当する場合、法人化を具体的に検討するタイミングです。

• 課税所得が年間900万円を超えた（給与所得＋不動産所得の合算）
• 物件を2〜3棟以上保有し、規模拡大を考えている
• 家族に収益を分散したい（扶養範囲内で役員報酬を設定）
• 相続対策を見据えた資産承継を考えている
• 新築・高額物件の減価償却を最大化したい

詳しい法人化のタイミングと手順については、不動産投資の法人化はいつすべき？年収・課税所得別の早見表と手順【2026年版】もあわせてご覧ください。

よくある質問（FAQ）

Q1. 個人と法人、どちらで融資を受けやすい？

実績が少ない段階では個人（サラリーマン属性）の方が融資を受けやすいケースが多いです。法人は設立直後は決算書がなく、法人信用力が低いため金融機関の審査が厳しくなることがあります。一般的には個人で2〜3棟実績をつくってから法人化する流れが多いです。

Q2. 法人化後は確定申告は不要になる？

いいえ、法人化後も役員報酬を受け取る場合は個人の所得税確定申告が必要です。法人側も法人税申告が必要で、実質的に申告業務は増えると考えてください。税理士への依頼を強くおすすめします。

Q3. 合同会社と株式会社、どちらが不動産投資に向いている？

設立コスト・維持コストが低い合同会社（LLC）が不動産投資目的では一般的です。ただし、将来的にIPOや社債発行を考えるなら株式会社が必要です。節税目的なら合同会社で十分なケースがほとんどです。

Q4. 法人化すると消費税が課税される？

住宅用賃貸は消費税非課税です。ただし事務所・テナント・駐車場は消費税課税取引になります。法人設立2年目まで免税事業者になれる場合があるため、設立のタイミングで税理士に確認することをおすすめします。

Q5. 既に個人で保有している物件を法人に移すとどうなる？

法人への売買では不動産取得税・登録免許税・譲渡所得税が発生します。コストが大きいため、新規取得物件から法人名義にするのが基本戦略です。既存物件の移転は税理士と試算の上で判断してください。

まとめ

個人と法人の税金の比較をまとめると次のとおりです。

• 課税所得900万円を超えると法人の実効税率が個人を下回る
• 法人は役員報酬・経費・相続対策など税金以外のメリットも大きい
• 設立・維持コストや融資のしやすさなど、デメリットも存在する
• 5年超保有売却を前提とする物件は個人名義が有利になる場合がある
• 法人化は新規取得物件から始めるのがセオリー

節税の入口として、まずは不動産投資で節税できる仕組みを徹底解説もあわせて読んでみてください。また、融資戦略については不動産投資ローンの審査基準【2026年版】が参考になります。