物件選び・分析手法 - 東京不動産投資ラボ

オーナーチェンジ物件とは？室内を見られないリスクと契約前に必ず確認する7項目【2026】

オーナーチェンジ物件は入居者付きで購入するため、すぐ家賃が入る一方で室内を内見できません。最大の落とし穴は「今の家賃が相場より高い」ケースで、退去した瞬間に利回りが崩れます。レントロールの読み方と契約前に確認すべき7項目を実務目線で整理しました。

イールドギャップを「利回り−金利」で計算するのは誤りです。正しくは返済期間を織り込んだローン定数（K%）を使います。表面4.0%・金利2.45%なら一見1.55ptの差に見えますが、実際は−0.26ptのマイナス。2026年の金利上昇局面での判断基準を実額で解説します。

不動産投資の管理会社変更は可能です。空室率改善・管理費削減のために変更を検討するオーナー向けに、解約通知から新会社との契約まで7ステップで解説。費用相場と注意点も。

工業地域でも住宅やマンションが建てられる場合があります。豊洲タワマンが建設された背景、用途地域の仕組み、そして不動産投資の注意点をわかりやすく解説します。

第一種・第二種低層住居専用地域が不動産投資に向かない3つの理由を解説。容積率50〜100%・高さ制限・高地価の組み合わせがなぜ利回りを圧迫するかを投資家目線で整理します。

準工業地域の建築制限・容積率・不動産投資のメリット・リスクを解説。湾岸・城東の旧工場跡地再開発エリアが注目される理由と投資チェックポイントを投資家目線で整理します。

準住居地域の特徴・建築制限・不動産投資のメリット・デメリットを解説。幹線道路沿いに多い用途地域で、交通騒音リスクと利便性のバランスを投資家目線で整理します。

第二種住居地域と第一種住居地域の違いを比較表付きで解説。カラオケ・大型店舗が建てられることが投資にどう影響するか、メリット・リスクを投資家目線で整理します。

第二種中高層住居専用地域と第一種の違いを比較表付きで解説。店舗・事務所が一部建築可能になることで投資判断にどう影響するかを投資家目線で整理します。

近隣商業地域とは何か、不動産投資家の視点で建ぺい率・容積率・建てられる建物を解説。駅周辺の好立地エリアで収益物件を狙う方法と、投資判断のポイントを初心者にもわかりやすく説明します。