【2026年9月更新】本記事の価格・利回りは国土交通省「不動産情報ライブラリ」の最新公開データ（2024〜2025年）で集計しています。東京全体の値動きは東京マンション価格2026年最新｜都心6区の下落と在庫急増もあわせてご覧ください。
※本記事にはプロモーション（アフィリエイト広告）が含まれます。相場・利回りの分析部分は、リンクの有無にかかわらず国土交通省の公開データに基づき中立に作成しています。
先に結論。荒川区のワンルーム区分は価格相場 約2,500万円・想定利回り4.04%（国交省の実取引547件を集計）。以下、築年別の利回りと「買ってよい条件」をデータで示します。
「荒川区で区分マンション投資を始めたいが、実際の相場や利回りが分からない」——そんな悩みを持つ方は多いはずです。本記事では国土交通省が公開する実際の取引価格データ（2024〜2025年・荒川区の中古マンション547件）を独自に集計し、第三者の立場で荒川区の区分マンションの相場と想定利回りを検証します。
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Contents
荒川区のワンルームは、いくらで買えて何%回るのか
荒川区の中古ワンルーム（20-30㎡）は、実取引101件で価格中央値 約2,500万円・㎡単価 約104.0万円・想定表面利回り 約4.04%。この4.04%という数字が、以降のすべての判断の基準になります。提案された物件の利回りがここから大きく外れているなら、築年・駅距離・専有面積のどれかに理由があるはずで、その理由を説明できるかが会社を見極める最初の材料です。
なお、区分マンション投資そのものの仕組み（1室を購入して賃貸に出す、空室になれば収入がゼロになる、管理費・修繕積立金の値上げは個人では避けにくい等）は不動産投資ローン審査の通し方や不動産投資の利回り相場2026で解説しています。本記事は荒川区という土地の条件に絞って書きます。
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荒川区の中古マンション相場を実データで検証
ここからは、国土交通省「不動産情報ライブラリ」の取引価格情報（2024〜2025年・荒川区の中古マンション547件）を集計した結果です。想定表面利回りは「想定家賃3,500円/㎡・月」という仮定に基づく参考値で、実際の賃料・諸費用は反映していません。
| 面積帯 | 件数 | 価格中央値(万円) | ㎡単価中央値(万円) | 想定表面利回り(%) |
|---|---|---|---|---|
| ～20㎡ | 12 | 1,150 | 76.7 | 5.48 |
| 20-30㎡（ワンルーム/1K） | 101 | 2,500 | 104.0 | 4.04 |
| 30-45㎡（1LDK/コンパクト） | 67 | 2,700 | 83.3 | 5.04 |
| 45-60㎡ | 139 | 4,100 | 80.0 | 5.25 |
| 60㎡～（ファミリー） | 228 | 5,550 | 81.4 | 5.16 |
投資対象の中心となる20-30㎡のワンルーム/1K帯は101件で、価格中央値は約2,500万円、㎡単価は約104.0万円、想定表面利回りは約4.04%でした。
次に、築年帯別の相場と利回りです（築年数は取引時点のもの）。
| 築年帯 | 件数 | 価格中央値(万円) | ㎡単価中央値(万円) | 想定表面利回り(%) |
|---|---|---|---|---|
| 築0-5年 | 56 | 5,500 | 116.1 | 3.62 |
| 築6-10年 | 88 | 3,700 | 108.0 | 3.89 |
| 築11-20年 | 142 | 4,950 | 96.0 | 4.38 |
| 築21-30年 | 99 | 4,700 | 72.3 | 5.81 |
| 築31年~ | 156 | 3,000 | 60.0 | 7.00 |
データが示す傾向は明確です。㎡単価は築0-5年で約116.1万円、築31年~で約60.0万円まで下がり、想定表面利回りは築浅の約3.62%から築古の約7.00%へと上昇します。つまり荒川区では、利回りを求めるほど築年数の古い物件になり、修繕・空室・流動性のリスクが高まるというトレードオフが存在します。新築・築浅ワンルームは価格上昇に賃料が追いついておらず、実質収支ではマイナスになりやすい点に注意が必要です。（出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ 取引価格情報を加工して作成）
荒川区だから確認すべきポイント
ここからは、他区の記事では書けない「荒川区固有」の判断材料を整理します。ワンルームの建てられ方は区ごとの条例・要綱でまったく違い、それが供給量と物件の作りを決めています。
荒川区のワンルーム規制
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 根拠となる条例・要綱 | 荒川区住宅等の建築に係る住環境の整備に関する条例 |
| 種別 | 条例 |
| 適用範囲 | 住戸数15以上の共同住宅・寄宿舎・長屋（階数の要件なし） |
| 最低専有面積 | 25㎡以上（壁芯、ベランダ・バルコニー等を除く） |
| ファミリー住戸の付置 | 15戸以上30戸未満は総戸数の1/3以上、30戸以上は1/2以上を専用床面積50㎡以上の家族向け住戸とする |
| 実効性・その他 | 区の要請に応じない場合は勧告→事実経過の公表（区役所前掲示場・区ホームページ・広報誌）。管理人室の設置義務。50戸以上は子育て支援施設について事前協議 |
平成19年9月27日条例第29号。直近の改正は令和4年3月23日条例第13号（令和4年7月1日施行）
1. 15戸の建物でも家族向け住戸が5戸必要
荒川区は15戸以上30戸未満で総戸数の1/3以上、30戸以上で1/2以上を50㎡以上の家族向け住戸にしなければならない。15戸なら5戸、30戸なら15戸。新宿区はワンルーム29戸まで付置義務がなく、中野区でも15戸なら2戸で済む。小さな建物から義務がかかるので、全戸ワンルームの新築は14戸以下に限られる。
2. 階数に関係なく15戸以上なら対象
対象は住戸数15以上の共同住宅・寄宿舎・長屋で、階数の要件がない。ワンルームを面積で定義する規定もなく、対象建物の全住戸に25㎡以上を求める。2階建てのアパートでも15戸以上なら最低面積と家族向け住戸の義務がかかる。階数3以上を条件にする新宿区や渋谷区とは、対象の取り方が違う。
3. 50戸以上は子育て支援施設の協議が先に要る
50戸以上の集合住宅は、標識を設置する期間の初日の5か月前までに事前協議書を出し、子育て支援施設について区と協議する。協議の結果は区のホームページで公表される。30戸以上は防火水槽、100戸以上は防災資機材置場も求められる。規模が大きいほど着工までの期間と付帯施設の負担が増える。
4. 延べ3,000㎡以上には荒川ルール条例もかかる
延べ面積3,000㎡以上で高さ10mを超える新築マンションには、通称「荒川ルール条例」が別にかかる。事業者は15名以内の委員でつくる地域関係者会と協議し、協定を結ぶ。条例の施行は平成18年12月15日で、前身の要綱は平成11年から続いている。大規模物件ほど、計画段階で地域との調整が入る区である。
出典：荒川区例規集「荒川区住宅等の建築に係る住環境の整備に関する条例」（平成19年9月27日条例第29号／令和4年3月23日条例第13号改正） ／ 荒川区例規集「荒川区住宅等の建築に係る住環境の整備に関する条例施行規則」（平成19年9月27日規則第47号） ／ 荒川区防災都市づくり部都市計画課「荒川区住宅等の建築に係る住環境の整備に関する条例 要約版・手続きの流れ」（令和4年7月1日施行） ／ 荒川区「荒川ルール条例」（区公式ページ、2021年11月12日更新）
荒川区で失敗しない選び方・始め方
荒川区のデータが示す選び方の要点は3つです。第一に、表面4.04%を実質利回りに引き直すこと。管理費・修繕積立金・固定資産税・想定空室・客付け費用を差し引くと、築0-5年の約3.62%は手残りがほとんど出ない水準です。第二に、築年と利回りのバランスを取ること。荒川区では築0-5年から築31年~で想定利回りが3.62%→7.00%へ動きますが、その差は修繕積立金の残高と大規模修繕の履歴で消えることがあります。第三に、出口を最初に設計すること。上のセクションで見たとおり荒川区の供給構造は条例で決まっており、それが将来の売りやすさを左右します。始め方は①目的と予算の整理→②シミュレーション→③現地・管理状況の確認→④融資条件の比較、の順です。
荒川区で相談するときに持っていく数字
無料相談は「買う場」ではなく「確かめる場」です。荒川区で相談するなら、手ぶらで行かずに次の2つを持っていってください。
- 荒川区の相場：価格中央値 約2,500万円・想定表面利回り 約4.04%（実取引547件）。提案物件がこれを大きく上回るなら、築年・駅距離・専有面積のどれで説明がつくのかをその場で聞く
- 荒川区の供給条件：上で見た荒川区住宅等の建築に係る住環境の整備に関する条例の内容。15戸の建物でも家族向け住戸が5戸必要という前提を知っていれば、提案の物件がなぜその面積・その構成なのかを自分で検証できる
会社選びの基準（提案の中立性・シミュレーションの精度・出口の説明）と、相談時に必ず聞くべき質問リストは東京の区分マンション投資 会社比較ランキングにまとめています。
相談前に自分で試算しておくと、提案の妥当性をその場で判定できます。価格・家賃・金利・築年を入れるだけで、管理費・税・売却まで含めた実質利回りとキャッシュフローが出せます。▶ 実質利回り＆出口シミュレーターで試算する（無料）
よくある質問（FAQ）
Q. 荒川区でワンルームを建てるとき、どんな規制がかかりますか？
A. 荒川区住宅等の建築に係る住環境の整備に関する条例が適用されます。対象は住戸数15以上の共同住宅・寄宿舎・長屋（階数の要件なし）で、住戸の最低面積は25㎡以上（壁芯、ベランダ・バルコニー等を除く）。ファミリー住戸の付置は「15戸以上30戸未満は総戸数の1/3以上、30戸以上は1/2以上を専用床面積50㎡以上の家族向け住戸とする」です。中古を買う場合も、その物件がどの基準で建てられたかで専有面積と共用部の水準が変わります。
Q. 荒川区に特有の注意点は何ですか？
A. 15戸の建物でも家族向け住戸が5戸必要——荒川区は15戸以上30戸未満で総戸数の1/3以上、30戸以上で1/2以上を50㎡以上の家族向け住戸にしなければならない。15戸なら5戸、30戸なら15戸。新宿区はワンルーム29戸まで付置義務がなく、中野区でも15戸なら2戸で済む。小さな建物から義務がかかるので、全戸ワンルームの新築は14戸以下に限られる。
Q. 荒川区で不動産投資の相談はどこにできますか？
A. 特定の1社に絞る必要はありません。複数社を一括で比較できるOh!Ya、都心区分の基礎から学べるプロパティエージェントの無料セミナー、年収からの借入可能額を個別に確認できる新日本地所の無料面談——この3タイプを組み合わせるのが現実的です。いずれも無料で、その場で契約する必要はありません。相談時は、提案利回りが荒川区の相場4.04%に対して妥当かを必ず確認してください。
Q. 荒川区のワンルームは投資対象になりますか？
A. 荒川区のワンルーム帯（20-30㎡）は101件の取引があり、価格中央値は約2,500万円、想定表面利回りは約4.04%です。利回りの高さだけでなく、空室リスクの低さと出口（売却）のしやすさをあわせて判断してください。
Q. 荒川区では新築と中古のどちらが良いですか？
A. 荒川区のデータ上、築0-5年の㎡単価は約116.1万円（想定利回り3.62%）、築31年~は約60.0万円（同7.00%）で、利回り差は3.38ポイントあります。築浅は利回りが低く価格が高いため実質収支は中古の方が確保しやすい傾向ですが、荒川区では階数に関係なく15戸以上なら対象という条件が効くため、築年だけで決めないでください。
Q. 荒川区で不動産投資を始めるには年収いくら必要ですか？
A. 目安は年収500万円前後からですが、借入可能額は勤務先・勤続年数・既存借入で変わります。荒川区のワンルーム相場は約2,500万円なので、この価格帯で無理なく返済できるかが実質的な基準です。大切なのは借りられる額ではなく、返済後に黒字が残るかどうかです。
Q. 荒川区で買った物件は将来売れますか？
A. 出口の読みやすさは供給構造で決まります。荒川区では15戸以上30戸未満は総戸数の1/3以上、30戸以上は1/2以上を専用床面積50㎡以上の家族向け住戸とするという条件があるため、同種の物件がどれだけ市場に出てくるかが規定されています。表面利回り4.04%の裏側にあるこの構造を理解したうえで、数年後にいくらで売れるかまで含めて判断してください。
まとめ
荒川区の区分マンションは、ワンルームの想定表面利回りが約4.04%、価格中央値は約2,500万円でした。ただし荒川区で判断を分けるのは、この平均値そのものより15戸の建物でも家族向け住戸が5戸必要という区固有の条件です。荒川区住宅等の建築に係る住環境の整備に関する条例が供給の作られ方を決め、それが将来の売りやすさまで規定します。表面利回りではなく、実質収支と出口戦略、そしてこの区の条件で判断することが成功の分かれ目です。
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