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東京のマンション価格2026｜都心3区㎡単価239万円・在庫1.5倍

未分類 東京都心のマンション群と街並み

※本記事にはプロモーション（アフィリエイト広告）が含まれます。紹介する会社は報酬額ではなく、比較検討の材料になるかどうかで選んでいます。

2026年の東京のマンション市場で起きているのは「値崩れ」ではありません。価格はほぼ横ばいのまま、売れる件数だけが減り、売れ残りが積み上がっています。レインズの首都圏データでは、2026年7月の中古マンション成約件数が前年同月比−8.6%と4カ月連続で減少、成約㎡単価も−1.5%と3カ月連続の下落にとどまりました。一方で都心3区の在庫件数は前年比+50.5%と、1年で約1.5倍に膨らんでいます。

きっかけは2026年6月、都心6区（千代田・中央・港・新宿・文京・渋谷）の新築マンション平均価格が前月比約0.2%下落し、約37カ月ぶりにマイナス圏へ入ったことでした。「バブル崩壊の前兆か」「今売るべきか、保有を続けるべきか」という問いに対し、本記事では価格・取引量・在庫の3つを分けて読み解き、投資家が取るべき対応策を最新データで解説します。

最終更新：2026年9月12日｜出典：東日本不動産流通機構（レインズ）Market Watch 2026年7月度ほか

【2026年8月更新】最新データ：価格ではなく「取引量」が動いた

本記事は2026年6月の都心6区の新築価格下落を起点に書いていますが、その後に公表されたレインズ「Market Watch 2026年7月度（首都圏版）」では、局面がさらに一歩進んだことが分かります。要点は、価格そのものより取引量と在庫の変化です。

指標（2026年7月） 数値 読み方
東京都 中古マンション成約件数 前年同月比 −13.9% 主要13都道府県のうち12で前年割れ。買い手が動いていない
都心3区 成約㎡単価 239.25万円（前年比+0.9%） 価格は崩れていない。ほぼ横ばい
都心3区 在庫件数 4,942件（前年比+50.5%） 売り物が1年で1.5倍に積み上がった
東京都 在庫㎡単価 174.46万円（前年比+23.2%） 売り出し価格だけが先行して上がっている
成約㎡単価との開き 1.18倍 → 1.44倍 売り手の希望と成約価格の乖離が拡大

つまり2026年夏の東京は、「価格が下がった市場」ではなく「価格は維持されているが売れなくなってきた市場」です。投資家にとっての実務的な意味は次の2点に集約されます。

1. 出口までの期間を長めに見積もる。 在庫が1.5倍に増えた市場では、想定していた売却期間では買い手がつかない可能性があります。数年内の売却を前提にした資金計画は、成約までの想定期間を延ばして組み直すべきです。

2. 売り出し価格を相場と勘違いしない。 在庫㎡単価が成約㎡単価の1.44倍まで開いている以上、ポータルサイトの掲載価格をそのまま基準にすると確実に高値づかみになります。指値は成約ベースの単価から逆算してください。エリア別の成約㎡単価は東京・首都圏の不動産投資データ集に最新月の実数でまとめています。

なお金利環境も6月から動いています。政策金利は2026年6月の金融政策決定会合で1.00%へ引き上げられ、フラット35（21〜35年・融資率9割以下）の最頻金利は2026年8月に3.290%と現行制度（2017年10月〜）で最高を更新しました。前月の3.140%から+0.15%です。以下の本文は2026年6月時点の分析ですが、金利前提はこの水準に置き換えて読んでください。

出典：東日本不動産流通機構「Market Watch 2026年7月度（首都圏版）」／日本銀行 金融政策決定会合／住宅金融支援機構

2026年6月東京マンション価格の現状

都心6区で37ヶ月ぶりの下落

不動産経済研究所のデータによると、2026年5月の東京都心6区の新築マンション平均価格は前月比-0.2%と、2023年4月以来約37ヶ月ぶりのマイナス成長となりました。ただし前年同月比では依然として+2.8%と、長期的な上昇トレンドが完全に転換したわけではありません。

一方、中古マンション市場では都心6区でも価格が横ばい〜微減傾向にあります。2021〜2024年の急騰局面と比べると、価格上昇のペースは明らかに鈍化しています。

首都圏全体の状況

都心6区以外では、23区全体では微増（前月比+0.1〜0.3%）が続いており、都心の価格調整が外周部には波及していません。神奈川・埼玉・千葉の近郊3県では、需要の二極化（都心回帰）の影響で価格の伸びが鈍化しています。

価格下落の3つの要因

要因1：日銀の利上げによる住宅ローン金利の上昇

2026年に入ってから変動型住宅ローンの実質金利が上昇し、住宅購入者の購買力が低下しました。特に新築マンションの購入層（エンドユーザー）への影響が大きく、成約件数が減少傾向にあります。投資家の不動産投資ローン金利も上昇しており、新規購入の意欲を抑制しています。

要因2：価格が過去最高水準に達し、実需との乖離が拡大

東京都心の新築マンション平均価格は2024〜2025年にかけて急上昇し、一般的な会社員が購入できる水準を大きく超えてしまいました。実需（実際に住む人）が購入できない価格帯になったことで、需要が投資家層のみに偏り、市場が不安定になっています。

要因3：新築供給量の増加

2026年前半に都心部で複数の大型マンションプロジェクトが竣工・分譲開始となり、供給が一時的に増加しています。供給増が需要を上回ると価格への下押し圧力が強まります。

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エリア別価格動向（下がりにくい・注意エリア）

下がりにくいエリア

港区・渋谷区：外国人富裕層や企業の社宅需要が厚く、賃貸需要が底堅い。価格調整があっても下落幅が限定的。

豊島区・新宿区（駅近）：単身者・学生・外国人の賃貸需要が多様で、空室率が低水準を維持。中古でも売却しやすい流動性がある。

江東区（湾岸エリア）：ファミリー需要が底堅く、大規模再開発による街の発展が継続中。

注意が必要なエリア

多摩・郊外ニュータウン：人口減少と高齢化が進み、価格下落が続いている。新たな投資は慎重に判断する必要がある。

駅徒歩15分以上の物件：エリアに関わらず、利便性が低い物件は賃貸・売却ともに苦戦するケースが増加。

最新の中古マンション価格動向については中古マンション価格下落検証記事も参照してください。外国人投資家の動向については外国人投資家と東京不動産記事が詳しいです。

不動産投資家への影響と対応策

保有物件がある投資家へ

現在都心の物件を保有している投資家にとって、今回の価格調整は大きなパニックになる必要はありません。月次の下落は-0.2%と小幅で、長期的なトレンドが転換したとは言えない水準です。ただし、以下の点は確認が必要です。空室が長期化している物件は早期の売却を検討すること、変動金利でローンを組んでいる場合は固定金利への借り換えを検討すること、そして2026年後半の市場動向を注視することが重要です。

新規購入を検討している投資家へ

価格下落局面は「バーゲン」の機会になる可能性もあります。都心・駅近・高需要エリアの優良物件を適切な価格で購入できれば、長期的なリターンが期待できます。ただし、金利上昇環境を考慮した上で、キャッシュフローがプラスになる物件のみに絞ることが重要です。出口戦略の記事も合わせて確認してください。

2026年後半の価格予測

複数の不動産アナリストの予測を総合すると、2026年後半の東京マンション価格は以下のシナリオが有力です。

基本シナリオ（確率50%）：都心6区で微減・横ばいが続く。年間では-1〜-3%程度の軟調な推移。郊外ではさらに下落圧力が強まる可能性。

楽観シナリオ（確率30%）：日銀が利上げを一時停止し、外国人投資家の買いが再加速。都心は横ばい〜微増に転換。

悲観シナリオ（確率20%）：日銀の追加利上げ（年内+0.5%）が重なり、都心でも-5〜-10%の調整。ただし長期的な下落トレンド入りではなく一時的な調整にとどまる可能性が高い。

まとめ

2026年6月の東京都心6区の価格下落は、37ヶ月ぶりという点で注目を集めていますが、下落幅は-0.2%と小幅で、パニックになるような水準ではありません。価格調整の背景には日銀の利上げ・需要の落ち着き・供給増という複合要因があります。

不動産投資家として重要なのは、短期的な価格変動に一喜一憂せず、都心・駅近・賃貸需要が旺盛なエリアの物件を長期保有するという基本戦略を維持することです。

東京マンション価格の長期トレンドと今後の見通し

短期の価格変動だけでなく、長期トレンドから東京マンションを評価することが重要です。2013年（アベノミクス開始）以降、東京都心のマンション価格は約2倍に上昇しました。2023〜2025年は特に急騰し、一般的な会社員が手を出せない水準に達しましたが、2026年に入り上昇が一服しています。

長期的には東京の人口は2030年代まで横ばいで推移する見通しで、その後緩やかな減少が始まるとされています。ただし、都心への一極集中は継続すると予測されており、都心3区・城南エリアの賃貸需要は長期的にも安定が見込まれます。

不動産投資家が今すべきアクションチェックリスト

2026年6月の価格調整局面において、不動産投資家が取るべきアクションをまとめます。

保有物件オーナー向け：変動金利ローンの金利水準を確認し、固定金利への借り換えコストをシミュレーションする。空室が続いている物件は賃料設定の見直し・管理会社変更を検討する。含み益がある物件は売却タイミングを検討する（特に価格下落前に売り抜ける選択肢）。

新規購入検討者向け：価格調整局面を「良質物件を適正価格で購入するチャンス」と捉える。都心・駅近・高入居率実績のある物件のみに絞り込む。自己資金20%以上を確保してから申し込む。複数の不動産投資会社に相談して物件・融資条件を比較する。

物件売却のタイミングについては出口戦略・売却タイミングの記事を、中古マンション価格の詳細は中古マンション価格動向記事を参照してください。

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よくある質問（FAQ）

Q1. 今東京のマンションは売りどきですか？

都心6区で37ヶ月ぶりの価格下落が確認された2026年6月は、含み益がある物件を保有している方にとって「そろそろ売りを検討する時期」とも言えます。ただし-0.2%の下落は軽微で、急いで売る必要はありません。ローン残高・含み益・税金（譲渡所得税）・市場の今後の見通しを総合的に判断してください。

Q2. 東京マンション価格は今後どうなりますか？

複数のシナリオがありますが、2026年後半は「微減〜横ばい」が最も有力なシナリオです。急落の可能性は低いですが、2021〜2024年のような急騰は期待できない環境が続くと予想されます。長期（5〜10年）では、東京都心の供給不足と外国人需要が下支えとなり、緩やかな上昇が続くと見る専門家が多いです。

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著者情報：東京不動産投資ラボ編集部。東京都心の区分マンション投資に特化した情報を発信。掲載情報は2026年6月時点のものです。