東京23区の区分マンション空室率・賃料相場2026年データ【エリア別に徹底分析】

不動産投資で「家賃が入らない空室期間」ほど怖いものはありません。どれだけ利回りが高い物件でも、空室が続けば収益はゼロです。

本記事では、2026年時点の東京23区におけるエリア別の空室率と賃料相場を整理し、「どのエリアが需給的に安定しているか」を投資家目線で分析します。物件選びの際の需給チェックとしてご活用ください。

2026年の賃貸需給：全体トレンドを把握する

首都圏の賃貸市場は「二極化」が進んでいる

2026年の首都圏賃貸市場の特徴は、エリアによって需給状況が大きく異なる「二極化」です。都心〜城南エリアの優良物件は慢性的な供給不足で空室率が低い一方、郊外の築古・広めの物件は空室長期化のリスクを抱えています。

東京都全体の住宅空室率（総務省住宅・土地統計調査ベース）は約10〜11%ですが、これは空き家を含む全住宅ストック対比です。実際の賃貸マンションに限定した「実質空室率」は、都心エリアで3〜5%台と低水準を維持しています。

外国人需要・都心回帰が下支え

2024〜2025年の訪日外国人増加、さらに在日外国人労働者の増加を背景に、都心部・交通利便性の高いエリアの賃貸需要は堅調です。また日銀の金融システムレポートが指摘するとおり、「首都圏オフィス・マンションの空室率低下・賃料上昇が継続」という状況が続いています。

東京23区エリア別：空室率・賃料相場2026年データ

城南エリア（渋谷区・目黒区・世田谷区・品川区）

都内屈指の人気エリアで、空室率は概ね2〜4%台と極めて低水準です。単身向けワンルーム・1Kの需要が厚く、賃料は高値を維持しています。

投資観点では利回りが低く（表面2〜3%台）、実質利回りでは1〜2%台になることも多いです。「安定感は高いが利回りは薄い」エリアです。

都心エリア（港区・千代田区・中央区・新宿区）

法人借り上げ・外国人需要・DINKsなど多様な需要層が重なり、空室率は非常に低いです。ただし物件価格も高額なため、利回りより資産価値の維持・上昇を重視するスタンスの投資家向けです。

城東エリア（江東区・墨田区・江戸川区・足立区）

都心へのアクセスが改善されており、手頃な賃料と利回りのバランスが取れるエリアです。投資家から最も注目を集めるゾーンといえます。

表面利回りは5〜7%台を狙えるエリアも多く、実需・投資の両用途での需要が存在します。ただし足立区・江戸川区の外縁部は空室率が上昇しているため物件選定に注意が必要です。

城北エリア（板橋区・練馬区・北区・豊島区）

池袋を擁する豊島区は比較的需要が安定。板橋・練馬の住宅地は単身者需要が主で、築古物件の空室リスクに注意が必要です。

投資エリア選定で見るべき需給指標3つ

①人口動態（増減・年齢構成）

賃貸需要の根底は人口です。国勢調査・住民基本台帳のデータで「対象エリアの人口が増えているか」「単身世帯比率が高いか」を確認しましょう。城東エリアや再開発エリア（高輪ゲートウェイ周辺など）は流入人口が続いており、単身者需要が旺盛です。

②駅からの距離と交通利便性

東京都内では「最寄り駅まで徒歩10分以内」が空室率の大きな分岐点です。10分を超えると空室率が急上昇する傾向があり、同じ区内でも駅徒歩分数で賃料・空室率が大きく異なります。

③築年数と設備水準

同エリアでも築10年以内の物件と築25年以上の物件では、空室リスクに明確な差があります。特に女性単身者向けではオートロック・宅配ボックス・独立洗面台の有無が決め手になることが多く、これらを備えていない築古物件は賃料下落・空室長期化のリスクが高まっています。

2026年後半の賃料動向：今後どう動くか

都心・城南の賃料はさらに上昇の可能性

供給不足・インバウンド需要・法人需要が重なる都心〜城南エリアは、今後も賃料の緩やかな上昇が見込まれます。物件価格も高値圏にあることから、利回り目当てよりも「価値保全・賃料収入の安定」を目的とした長期保有戦略が合います。

郊外・築古物件は賃料下落リスクに注意

一方、23区外縁部や築20年超の物件は、新築・築浅物件との競合が激化しており、賃料の下落圧力がかかっています。変動金利上昇で返済負担が増える中、賃料が下がれば収支は急速に悪化します。購入時の想定賃料を「現状より10%低くても成立するか」で安全マージンを確認しましょう。

よくある質問

Q. 空室率のデータはどこで調べられますか？

A. アットホームやSUUMO、レインズ（REINS）のデータを公開している不動産情報サービスが参考になります。また、各区役所の統計情報や東京都の「東京都住宅白書」も信頼性の高いデータ源です。

Q. 空室率が低いエリアなら必ず儲かりますか？

A. 空室率が低くても、物件価格が高ければ利回りは薄くなります。「空室率が低い＝需要が強い」ことは確かですが、それが物件価格に織り込まれているため、投資収益の観点では必ずしも有利とは限りません。空室率・賃料水準・購入価格のバランスで総合的に判断することが大切です。

Q. 単身向けとファミリー向け、どちらが空室リスクが低いですか？

A. 都市部の投資用区分マンションでは、一般的に単身向け（1R・1K・1LDK）の方が需要者層が広く空室リスクが低い傾向があります。ただし最近は共働きDINKsや在宅ワーク対応として2LDK需要も増えており、エリアと物件スペックによって判断が変わります。

まとめ：「空室率」と「賃料水準」を掛け合わせてエリアを選ぶ

東京23区の賃貸市場は、エリアによって需給状況が大きく異なります。城南・都心は空室率が低く安定している一方、利回りは薄い。城東は利回りと安定性のバランスが取れたエリアです。

物件選びでは空室率・賃料水準に加え、実質利回りと金利上昇時の返済シミュレーションを組み合わせてリスク管理することが重要です。専門家の意見を聞きながら、自分の投資スタイルに合ったエリアと物件を見つけましょう。