外国人投資家が東京不動産を買い続ける理由【2026年最新データ】

「東京のマンション価格が高すぎる。なぜこんなに上がり続けているのか？」

2026年現在、東京23区のマンション平均価格は前年比+33.7%という過去最高水準に達しています。日本人の平均年収が横ばいの中でなぜこれほど価格が高騰しているのか、その最大の理由のひとつが外国人投資家の旺盛な東京不動産需要です。

この記事では、外国人投資家がなぜ東京不動産を選び続けるのか、その理由と背景を2026年最新データで解説。日本人投資家がこのトレンドから読み取るべき「物件選びのヒント」についてもお伝えします。

東京はAPAC不動産投資先として5年連続1位

不動産コンサルティング会社JLLの調査によると、東京はアジア太平洋地域（APAC）の都市の中で、外国人機関投資家が最も注目する不動産投資先として2020年から2026年まで5年連続1位を獲得しています。

2位以下にはシンガポール、ソウル、シドニー、上海などが続いていますが、東京への投資額はこれらの都市を大きく引き離しています。2025年の東京への外国人不動産投資額は約1.8兆円規模に達したとされています。

外国人投資家が東京を選ぶ7つの理由

理由① 円安による割安感

2022年から続いた急速な円安（1ドル=150〜160円台）により、ドルやユーロ建て資産を持つ外国人投資家にとって東京不動産は「バーゲンセール」状態になりました。2026年現在も円は歴史的に見て弱い水準にあり、外貨建て資産で購入する場合の割安感が続いています。

理由② 政治・社会の安定性

東京は世界でも有数の安全都市として知られています。治安の良さ、法整備の充実、財産権の確実な保護など、投資環境としての安心感は香港やソウルなど競合都市と比較して圧倒的に高いと評価されています。2020年代に入って香港情勢が不安定化したことで、資産をシンガポールや東京に移す富裕層が急増しました。

理由③ 賃貸市場の安定性

東京都の一人暮らし世帯数は年々増加しており、2026年時点では全世帯の約60%が単身世帯です。オフィス需要も堅調で、外国人駐在員・外資系企業社員の高額賃貸需要が継続しています。空室リスクが低く、安定した賃料収入が見込める点が外国人投資家に高く評価されています。

理由④ 地震耐性の高い建築基準

日本の1981年以降に建てられた建物は「新耐震基準」に準拠しており、震度6強程度の地震でも倒壊しない設計です。2011年の東日本大震災でも東京の主要マンションの多くが被害を受けなかったことで、外国人投資家の信頼性が高まりました。

理由⑤ インフラ・生活環境の充実

交通網（鉄道の時刻精度・網羅性）、医療水準、教育機関の質、食の豊かさなど、東京の生活環境は世界最高水準と評価されています。投資先としてだけでなく、居住先としても選ばれる都市であることが、賃貸需要の厚みを支えています。

理由⑥ 利回りの相対的な高さ

シンガポールや香港の都心不動産の表面利回りは1〜2%程度ですが、東京都心の区分マンションは3〜4%台の利回りが確保できます。主要都市と比較して相対的に利回りが高く、資本効率が良い点が機関投資家に支持されています。

理由⑦ 訪日外国人・インバウンド需要の回復

2024〜2025年にかけて訪日外国人数が過去最高を更新し、東京・大阪・京都を中心とした宿泊施設需要が急増しました。民泊・ホテルへの転用も見越した投資が増加しています。

外国人投資家が好む物件スペックとは？

機関投資家・富裕層外国人投資家が好む物件の条件を知ることで、値上がり益が期待できるエリア・物件が見えてきます。

これらの条件を満たす物件は外国人投資家と日本人投資家の両方から需要があるため、流動性（売却のしやすさ）が高く、出口リスクが低いという強みがあります。

日本人投資家が外国人投資家の動向から学ぶべきこと

① 都心5区への集中投資は合理的

外国人投資家の集中する千代田区・港区・渋谷区・新宿区・中央区は、今後も値上がりが期待できるエリアです。「地方の高利回り物件」より「都心の低利回り物件」の方が、トータルリターン（CF＋キャピタルゲイン）で上回るケースが多いことが証明されています。

② 賃貸需要の多様化に対応する物件を選ぶ

外国人駐在員・デジタルノマド・インバウンド旅行者など、賃貸需要の担い手が多様化しています。外国語対応できる管理会社を使い、広い賃貸需要に応えられる物件を選ぶことが、空室リスクの低減につながります。

③ 「今が高すぎる」と感じても都心需要は続く

2026年現在の東京不動産価格を「高すぎる」と感じる方も多いでしょう。しかし、外国人投資家視点では「円安の今は割安」であり、グローバルな都市競争においても東京の価値は維持・上昇する可能性が高いです。東京エリア別の投資判断については東京エリア別マンション投資ガイドで詳しく解説しています。

よくある質問

Q. 外国人が東京不動産を買うことに法的制限はありますか？

A. 現在（2026年時点）、外国人・外国法人が日本の不動産を購入することに基本的な制限はありません。ただし、2023年に施行された「重要施設周辺及び国境離島等における土地等の利用状況の調査及び利用の規制等に関する法律」により、防衛関連施設周辺等の一部エリアでの取得に制限が設けられています。

Q. 外国人投資家が増えると日本人が不動産を買えなくなりませんか？

A. 懸念される声もありますが、外国人投資家の購入は特定のプレミアム物件に集中しており、日本の一般的な住宅市場全体を圧迫するほどの規模ではありません。一方で都心高級マンションの価格押し上げ効果は実際に起きています。

Q. 外国人投資家が撤退したら東京不動産価格は暴落しますか？

A. 外国人投資家の割合は東京不動産市場全体の数%程度であり、撤退があっても日本国内の実需（居住目的）が下支えするため、急激な暴落は起きにくいと考えられています。ただし、短期的な価格調整は起きる可能性があります。

まとめ

外国人投資家が東京不動産を買い続ける理由は、円安・安全性・安定した賃貸需要・相対的な利回りの高さ・インフラの充実など、多面的な要因が重なっています。東京都心はAPAC投資先として5年連続1位を維持しており、その地位は今後も揺るぎそうにありません。

日本人投資家にとっては、外国人投資家も評価する「都心5区・駅近・築浅」の物件を保有することが、長期的な資産価値の維持・向上に直結します。まずは専門家に相談し、今の市況で最適な投資エリア・物件を確認してみましょう。