「東京で区分マンション投資をしたいけど、どのエリアが一番いいの？」——この質問への答えは投資目的によって変わります。
この記事では2026年最新データをもとに、東京都心5区（渋谷・港・千代田・中央・新宿）を「利回り」「値上がり率」「空室率」の3軸で比較し、投資目的別の最適エリア選びを解説します。
Contents
東京区分マンション投資の2026年市況概要
2026年の東京区分マンション市場の主なデータです。
- 中古マンション成約㎡単価：86.99万円（バブル期超えの過去最高水準）
- 区分マンション所有率：47.8%（不動産投資家の約半数が区分マンションを選択）
- 東京都心5区の平均空室率：2〜4%台（全国平均を大幅に下回る）
- 政策金利：0.5%（変動金利1.0〜1.1%、投資用ローン1.5〜3.0%）
金利上昇局面でも都心物件の価格は下落せず、むしろ実需・投資需要の両方から底堅く推移しています。
東京都心5区のエリア別比較
渋谷区：値上がり率 No.1
2026年の渋谷区の中古マンション価格は前年比+24.9%という突出した上昇率を記録しています。渋谷再開発（渋谷ストリーム・スクランブルスクエアなど）の完成効果と、IT・クリエイティブ産業の集積による需要が価格を押し上げています。
- 値上がり期待度：★★★★★（都内最高水準）
- 表面利回り目安：3.2〜4.0%（価格高騰により低下）
- 入居需要：IT・クリエイティブ業種の単身者需要が旺盛
- 向いている投資家：値上がり益（キャピタルゲイン）重視、長期保有前提
港区：ブランド力と賃料水準が最高峰
六本木・麻布・白金台・田町を抱える港区は、東京都内で最も賃料水準が高いエリアの一つです。外資系企業・外国人駐在員の需要も厚く、高賃料物件の安定稼働が期待できます。
- 賃料水準：都内最高水準（1Rで月25〜40万円台の物件も）
- 表面利回り目安：2.8〜3.8%（賃料は高いが価格も高い）
- 入居需要：外資系・外国人駐在員・富裕層の単身需要
- 向いている投資家：賃料安定性重視・高属性物件への長期保有
千代田区：東京の中心・空室リスク最小
丸の内・大手町・秋葉原を擁する千代田区は、大企業の本社集積エリアです。通勤利便性が最高水準で空室率が都内で最も低い水準を維持しています。
- 空室率：都内最低水準（1〜2%台）
- 表面利回り目安：3.0〜4.2%
- 入居需要：大手企業勤務のビジネスパーソン中心
- 向いている投資家：空室リスク最小化・長期安定インカム重視
中央区：実需×投資の最強バランスエリア
銀座・日本橋・月島を抱える中央区は、「高い賃料・高い流動性・実需との競合」という三拍子が揃っています。売りたいときに売れる物件流動性の高さが、出口戦略を描きやすくしています。
- 物件流動性：都内トップクラス（実需との競合で流動性高い）
- 表面利回り目安：3.5〜4.5%
- 入居需要：金融・商社系ビジネスパーソン・DINKS
- 向いている投資家：インカム＋キャピタルゲインのバランス重視・出口重視
新宿区：最大ボリュームゾーンの入居需要
新宿・西新宿・四谷・高田馬場を含む新宿区は、東京で最も賃貸需要の分厚いエリアの一つです。学生・若手会社員・外国人など多様な入居者層が安定した需要を生み出しています。
- 賃料帯：都心5区で最も手頃（1Rで月10〜18万円台）
- 表面利回り目安：4.0〜5.5%（都心5区では比較的高め）
- 入居需要：学生・若手ビジネスパーソン・外国人が多様
- 向いている投資家：利回り重視・初めての東京都心投資
投資目的別のおすすめエリアまとめ
キャピタルゲイン（値上がり益）重視：渋谷区・港区
価格上昇期待が高い一方、表面利回りは低め。長期保有＋売却益を目的とする投資家向け。
インカムゲイン（家賃収入）重視：新宿区・中央区
利回りが比較的高く、安定した家賃収入を得やすい。月次キャッシュフローを重視する投資家向け。
空室リスク最小化重視：千代田区・中央区
大企業勤務のビジネスパーソン需要で空室率が最低水準。収益の安定性を最優先する投資家向け。
詳しい会社比較は不動産投資会社ランキング【2026年最新比較】を参考にしてください。各社が得意とするエリアも異なります。
エリア選びで失敗しないための3原則
① 「利回りが高い=良い物件」ではない
新宿区の利回り5%物件と港区の利回り3%物件では、資産価値の成長性・売却時の価格維持力が大きく異なります。表面利回りだけでなく、出口（売却価格）も含めた総合利回りで判断してください。
② 駅徒歩10分以内・築20年以内が最低ライン
どのエリアでも「駅近×築浅」の条件は入居率・資産価値維持の基本です。この条件を外すと、エリアの優位性が薄れます。
③ 今の金利前提でシミュレーションする
2026年の投資用ローン変動金利1.5〜2.0%を前提に、購入前に月次キャッシュフローを必ず試算してください。
まとめ
東京都心5区はそれぞれ異なる強みを持っています。「値上がり益を取りたいなら渋谷・港」「安定家賃収入なら新宿・中央」「空室リスク最小化なら千代田」という基本軸を踏まえ、自分の投資目的に合ったエリアを選びましょう。
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東京都心エリアの投資事例：年収・予算別の選び方
実際にどのエリアを選ぶかは、投資予算と年収によっても変わります。
予算3,000〜4,000万円・年収700万円：新宿区・中央区の駅徒歩5分圏内の築5〜10年物件が現実的。表面利回り4.5〜5.5%で月次キャッシュフローをプラスに保てる。
予算5,000〜7,000万円・年収1,000万円以上：港区・渋谷区の新築〜築5年物件が選択肢に。表面利回りは3〜4%台だが、値上がり益を含めたトータルリターンが大きい。
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金利上昇がエリア選びに与える影響
2026年の住宅ローン金利上昇は、すべてのエリアの投資採算に影響を与えています。特に表面利回りが低い港区・渋谷区では、金利上昇によるキャッシュフロー圧迫が相対的に大きいため、長期保有前提の資産形成目的でない限り現時点での購入は慎重に検討してください。
一方、新宿区・中央区は表面利回りが高めで金利上昇への耐性があります。
23区別の入居率・賃料データ詳細
2026年の東京23区の賃貸市場では、都心3区（千代田・中央・港）の空室率が1〜2%台と最低水準を維持。外縁部（足立・葛飾・江戸川）は3〜5%台と差があります。
詳しいデータはプロパティエージェントの強みと特徴で解説している都心物件の入居率実績も参考にしてください。