目黒区のマンション経営・区分投資2026｜利回り3.23%・相場2,700万円

【2026年7月更新】本記事の価格・利回りは国土交通省「不動産情報ライブラリ」の最新公開成約データ（2024〜2025年）で再検証済みです。東京全体の値動きは東京マンション価格2026年最新｜都心6区の下落と在庫急増もあわせてご覧ください。

※本記事にはプロモーション（アフィリエイト広告）が含まれます。相場・利回りの分析部分は、リンクの有無にかかわらず国土交通省の公開データに基づき中立に作成しています。

先に結論。目黒区のワンルーム区分は価格相場 約2,700万円・想定利回り3.23%（国交省の実取引649件を集計）。利回りは高くないぶん、資産性と流動性で選ぶエリアです。以下、築年別の利回りと「買ってよい条件」をデータで示します。

「目黒区で区分マンション投資を始めたいが、実際の相場や利回りが分からない」——そんな悩みを持つ方は多いはずです。本記事では国土交通省が公開する実際の取引価格データ（2024〜2025年・目黒区の中古マンション649件）を独自に集計し、第三者の立場で目黒区の区分マンションの相場と想定利回りを検証します。

区分マンション投資とは？3分で分かる基礎知識

定義と仕組み

区分マンション投資とは、マンションの1室（区分所有）を購入し、第三者に賃貸して家賃収入を得る投資手法です。一棟投資に比べて必要資金が小さく、数百万円台の自己資金とローンで始められるため、会社員の資産形成の入口として人気があります。管理は管理会社に委託でき、手間が少ない点も特徴です。

メリットとデメリット

メリットは、少額から始められること、流動性が比較的高く売却しやすいこと、団体信用生命保険を利用できることなどです。一方でデメリットも明確です。1室のみの所有のため空室になると家賃収入がゼロになり、ローン返済・管理費・修繕積立金の「持ち出し」が発生します。鉄筋コンクリート造は法定耐用年数が47年と長く節税効果は限定的で、管理費・修繕積立金の値上げは個人では避けにくい構造的リスクです。表面利回りだけでなく実質的な収支で判断することが欠かせません。

目黒区の中古マンション相場を実データで検証

ここからは、国土交通省「不動産情報ライブラリ」の取引価格情報（2024〜2025年・目黒区の中古マンション649件）を集計した結果です。想定表面利回りは「想定家賃3,500円/㎡・月」という仮定に基づく参考値で、実際の賃料・諸費用は反映していません。

投資対象の中心となる20-30㎡のワンルーム/1K帯は131件で、価格中央値は約2,700万円、㎡単価は約130.0万円、想定表面利回りは約3.23%でした。目黒区は単身者向け区分の取引が厚く、投資物件を探しやすいエリアだと分かります。

次に、築年帯別の相場と利回りです。

データが示す傾向は明確です。㎡単価は築0-5年で約158.6万円、築31年以降で約100.0万円まで下がり、想定表面利回りは築浅の約2.65%から築古の約4.2%へと上昇します。つまり目黒区では、利回りを求めるほど築年数の古い物件になり、修繕・空室・流動性のリスクが高まるというトレードオフが存在します。新築・築浅ワンルームは価格上昇に賃料が追いついておらず、実質収支ではマイナスになりやすい点に注意が必要です。（出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ 取引価格情報を加工して作成）

目黒区でマンション経営をする場合の空室率・家賃相場【2026年最新】

「目黒区でマンション経営は儲かるのか」を判断する際、価格と利回りだけを見ると答えを誤ります。目黒区の強みは利回りではなく空室率の低さ＝収入の安定性にあるためです。以下は当サイトが東京23区の空室率2026｜区別ランキングと賃料相場で整理したデータから、目黒区と城南の近接区を抜き出したものです。

目黒区の空室率の目安は約3〜4%で、これは23区のなかでも渋谷区・港区に次ぐ低さです。単身世帯率53.2%という需要の厚さと、住環境整備条例によってワンルーム系の新規供給が年5件程度に絞られている構造が、この数字を支えています。供給が増えないため既存物件の稼働が落ちにくい——これが目黒区でマンション経営をする最大の合理性です。

一方で、想定表面利回りは約3.23%と大田区（約3.82%）より0.6ポイント低くなります。同じ2,700万円を投じても、目黒区は「空室リスクを買っている」状態に近く、キャッシュフローの厚みでは劣ります。年間の想定空室率を3.5%で組めるのは目黒区の強みですが、金利が1%上昇した場合の耐性は大田区のほうが高い、という関係です。

利回りとのバランスを取りたい方は、大田区のマンション経営・区分投資データや品川区のマンション経営・区分投資データと比較したうえで判断してください。

目黒区で失敗しない選び方・始め方

データを踏まえた選び方のポイントは3つです。第一に、表面利回りを実質利回りに引き直すこと。管理費・修繕積立金・固定資産税・想定空室・客付け費用を差し引くと、表面3%台前半の築浅ワンルームは手残りがほとんど出ないケースがあります。第二に、築年と利回りのバランスを取ること。築20-30年前後は価格が落ち着き利回りが確保しやすい一方、修繕積立金の残高や大規模修繕の履歴を必ず確認します。第三に、出口（売却）を最初に設計すること。将来性のあるエリアは流動性が高く売却しやすい傾向があります。始め方は、①目的と予算の整理→②物件のシミュレーション→③現地・管理状況の確認→④融資条件の比較、という順序が基本です。

目黒区の区分投資に強い会社・サービス比較

ここからはプロモーションを含みます。会社選びは、対応エリア・物件の質・サポート体制で判断しましょう。

1. プロパティエージェント：東京・都心の区分マンションに強く、データに基づく物件提案と無料セミナーが充実。学びながら選びたい人向け。
2. 新日本地所：年収400万円台から始められるプランを提案。個別の無料面談で投資シミュレーションを受けられる。
3. 各社の比較検討：1社だけでなく複数の無料面談・資料請求を受け、利回り・管理条件・出口の想定を並べて比較するのが失敗を避けるコツです。

目黒区で不動産投資の相談はどこにする？無料相談3社の使い分けと聞くべき5つの質問

「目黒区で不動産投資の相談をしたいが、どこに行けばいいか分からない」——結論から言うと、1社に決め打ちせず、性格の違う2〜3社の無料相談を並べるのが失敗しない進め方です。目黒区のワンルーム相場は約2,700万円・想定利回り3.23%（実取引649件の集計）なので、この数字から大きく外れた提案が出てきたときに気づけるかどうかが分かれ目になります。

目黒区の相談先3タイプと使い分け

相談の場で必ず聞くべき5つの質問

無料相談は「買う場」ではなく「確かめる場」です。目黒区で相談するなら、次の5点は必ずその場で聞いてください。答えが濁る会社は候補から外して構いません。

1. 提案物件の想定利回りは、目黒区の相場3.23%に対して何%か。大きく上回るなら、その理由（築年・駅距離・専有面積）を説明できるか
2. シミュレーションの前提金利は何%か。政策金利は2026年9月に1.25%へ引き上げられている。低い金利前提のままなら作り直してもらう
3. 金利が今より1〜2%上がった場合の手残りはいくらか。その試算をその場で出せるか
4. 空室期間は何か月で見込んでいるか。年間家賃の何%を空室損として引いているか
5. 購入後の管理は誰がやるか。管理費・原状回復・入居付けの費用負担の線引き

この5問は、そのまま複数社を横並びで比べる採点表になります。会社ごとの得意エリアや取扱物件の傾向は目黒区の区分マンション投資 会社比較と東京の区分マンション投資 会社比較ランキングにまとめています。市況の最新値は東京・首都圏の不動産投資データ集で確認できます。

目黒区で相談する前に、自分で試算しておくと強い

相談前に自分の数字を持っておくと、提案の妥当性をその場で判定できます。価格・家賃・金利・築年を入れるだけで、管理費・税・売却まで含めた実質利回りとキャッシュフローが出せます。

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目黒区だから確認すべき5つのポイント

目黒区は「利回りが出にくい区」として一括りにされがちですが、その背景には条例・地価・地形という目黒区固有の事情があります。他区と横並びの比較では見落とす論点を整理します。

① ワンルーム規制が23区でも厳しい部類

目黒区では「大規模建築物等の建築に係る住環境の整備に関する条例（住環境整備条例）」が適用されます。40㎡未満の住戸が10戸以上かつ階数3以上の建物を「ワンルーム形式集合建築物」と定義し、次の規制がかかります（目黒区「住環境整備条例のあらまし」令和5年4月）。

• 最低専有面積 25㎡以上（壁芯、バルコニー・PS・MB除く）、居室の天井高2.3m以上
• ワンルーム形式住戸が31戸以上の場合、（ワンルーム戸数−29）×1/2のファミリー住戸を付置（40㎡以上かつ平均55㎡以上）
• 壁面後退 0.75m以上（一般の特定指定建築物0.5mより厳しい）、環境空地は敷地面積の10%以上
• 小規模区画40戸以上で管理人室の設置と管理人の配置が必須

ワンルーム主体の企画がそもそも成立しにくい設計になっており、これが供給を絞り込んでいます。

② その結果、ワンルーム系の新規供給は年5件程度

平成30〜令和4年度の5年間で「ワンルーム形式集合住宅にファミリー形式住戸を設置する計画届」は26件、年あたり約5件にとどまります（目黒区「住生活マスタープラン」令和5年8月）。区全体の住宅着工数も令和3年で約2,700戸、平成29年以降2,300〜3,400戸の範囲です。供給が絞られるぶん既存ストックの希少性は高い一方、新築の選択肢が乏しく、割高な価格を掴まされやすいという裏返しのリスクがあります。

③ 単身世帯率53.2%、20代は年間2,800人超の転入超過

令和2年国勢調査で目黒区の単独世帯は82,777世帯、単独世帯率53.2%。区の推計では2065年まで52%台でほぼ横ばいが続く見通しです（目黒区「目黒区 人口・世帯数の予測」令和6年3月）。一方、令和4年の人口移動では20〜29歳が+2,812人の転入超過だったのに対し、0〜9歳は−507人、30〜39歳は−701人、40〜49歳は−608人と子育て世代は転出超過でした。

区自身が「住宅価格が高水準であり、家賃や広さなど住宅条件について暮らしにくいと感じており、子育て世帯を中心に区外への転出が増えています」と明記しています（住生活マスタープラン）。単身向けの賃貸需要は構造的に堅い一方、ファミリー向け賃貸は読みにくい——これが目黒区の需要構造です。

④ 地価は区部平均の1.64倍。利回りが出ない最大の理由

令和8年地価公示（1月1日時点）で目黒区の住宅地平均は1,404,500円/㎡。区部全域平均856,400円/㎡の約1.64倍です。変動率も住宅地+13.7%と高く、価格の上昇がそのまま利回りを押し下げています（東京都財務局「令和8年地価公示価格（東京都分）の概要」令和8年3月17日）。

目黒区の表面利回りが3%台前半にとどまるのは物件が悪いからではなく、この地価水準の当然の帰結です。目黒区はインカムゲインではなく、資産価値の維持・出口の売りやすさで採る区と位置づけるべきです。区の土地利用は宅地面積の割合が約74%と23区で最も高く、最低敷地面積や絶対高さ制限といった規制が住環境を守っている一方、供給余地を狭めてもいます。

⑤ 坂の街ゆえの土砂災害警戒区域26か所

目黒区内には土砂災害警戒区域26か所・土砂災害特別警戒区域16か所が指定されています。令和7年4月25日に3か所が新規指定され、区は令和7年10月に土砂災害ハザードマップを更新しました（目黒区建築課「土砂災害防止法に基づく土砂災害警戒区域等」2025年8月6日更新）。土砂災害時の開設避難所が第一中学校（大橋）・菅刈小学校（青葉台）・中目黒小学校・大鳥中学校（下目黒）と北部・東部に集中していることからも、崖地の偏在が読み取れます。

水害面では令和8年3月に東京都下水道局が雨水出水浸水想定区域図を新規作成し、区の水害ハザードマップもこれを反映して更新されています。令和6年12月の高潮浸水想定区域図改定では下目黒2丁目の一部が想定区域から外れました。目黒川沿いの低地と台地の縁——目黒区は数百メートル歩くだけで条件が変わる区です。

再開発：中目黒駅前北と自由が丘東が進行中

中目黒駅前北地区第一種市街地再開発事業（上目黒一丁目、区域面積約0.6ha）は令和8年8月21日付で都市計画決定が告示されました。今後は令和10年度に再開発組合設立、令和11年度に権利変換計画、令和12年度に工事着工、令和15年度完成という予定です（目黒区地区整備課、2026年9月1日更新）。

自由が丘東地区第一種市街地再開発事業（自由が丘一丁目、区域面積約0.9ha）は令和7年10月8日に都市計画決定・変更され、令和8年6〜7月に施行地区の縦覧と借地権申告を終えて組合設立段階に入りました。なお学芸大学駅前については市街地再開発事業ではなく、「学芸大学駅周辺地区整備計画」（計画期間2019〜2028年度）に基づく整備が進んでいます。

賃貸需要の厚み：駅別乗降人員で見る

東急電鉄の2024年度1日平均乗降人員は、中目黒178,509人（前年比+4.7%）、自由が丘136,588人（東横線85,451人＋大井町線51,137人）、学芸大学72,696人（+3.0%）、都立大学46,393人（+2.3%）、祐天寺29,907人（+3.2%）。中目黒駅は東京メトロ側でも203,229人（+5.2%）を記録しています。

なお東横線と日比谷線の相互直通運転は2013年3月で終了しており、現在の日比谷線は中目黒発着です。「日比谷線直通」を前提にした物件紹介を受けた場合は、事実確認をおすすめします。また、JR・東京メトロの「目黒駅」の所在地は品川区上大崎であり、目黒区ではありません。

参考：目黒区の家賃水準

公的統計に区別×間取り別の家賃はありませんが、目黒区の賃貸住宅72,320戸の家賃分布は10万〜15万円未満が最多で24.2%、次いで8万〜10万円未満20.1%、15万〜20万円未満17.9%です（住宅・土地統計調査 平成30年／目黒区住生活マスタープラン経由）。23区平均と比べて8万円以上の割合が明確に高く、区も「世帯収入、賃貸住宅の家賃は23区平均に比べて高額である」と自己評価しています。

住宅ストックは共同住宅が77.6%（うち賃貸52.0%）、空家率8.0%は23区で2番目に低い水準です。空室リスクの低さは目黒区の明確な強みといえます。

学区から見る目黒区のファミリー賃貸需要

目黒区で単身向け以外も検討する場合、学区は無視できない要素です。人気公立小の学区は、子育て世帯が住所を理由に集まるため賃貸需要が構造的に安定し、入居者の平均居住期間も長くなる傾向があります。退去のたびに発生する原状回復費と空室期間を考えると、この差は実質利回りに効いてきます。

目黒区内の主な人気学区については、街の特徴と相場を個別にまとめています。

• 【中目黒・池尻大橋】東山小学校の学区に住む魅力｜周辺スポット・街の特徴・不動産相場まとめ

東京全体の学区比較は東京の名門公立小学校10選｜学区で選ぶ子育て世帯のマンション購入ガイドをご覧ください。

よくある質問（FAQ）

Q. 目黒区で不動産投資の相談はどこにできますか？

特定の1社に絞る必要はありません。複数社を一括で比較できるOh!Ya、都心区分の基礎から学べるプロパティエージェントの無料セミナー、年収からの借入可能額を個別に確認できる新日本地所の無料面談——この3タイプを組み合わせるのが現実的です。いずれも無料で、その場で契約する必要はありません。相談時は、提案利回りが目黒区の相場3.23%に対して妥当か、シミュレーションの前提金利が現在の水準（政策金利1.25%）を反映しているかを必ず確認してください。

Q. 目黒区のワンルームは利回りが低いですが投資対象になりますか？
A. 表面利回りは低めでも賃貸需要が強く空室リスクが低い点が特徴です。利回りの高さより「安定稼働」と「出口」を重視する戦略に向きます。

Q. 新築と中古のどちらが良いですか？
A. データ上、新築・築浅は利回りが低く価格が高いため、実質収支は中古の方が確保しやすい傾向です。

Q. 表面利回りだけで判断してよいですか？
A. いいえ。管理費・修繕積立金・固定資産税・空室・客付け費用を差し引いた実質利回りで判断してください。

Q. 目黒区のマンション投資は儲かりますか？
A. 「儲かるか」は物件次第です。目黒区は賃貸需要が安定し空室リスクが低い一方、表面利回りは高くありません。管理費・修繕積立金・空室・ローン返済を差し引いた実質収支が黒字か、そして数年後にいくらで売れるか（出口）まで含めて判断することが重要です。本文の相場データと実質利回り＆出口シミュレーターで自分の数字を確認しましょう。

Q. 目黒区で不動産投資を始めるには年収いくら必要ですか？
A. 目安は年収500万円前後からですが、借入可能額は勤務先・勤続年数・既存借入で変わります。大切なのは借りられる額ではなく、返済後に無理なく黒字が残るかどうかです。不動産投資ローン審査の通し方で要件を確認しておきましょう。

Q. 目黒区で買った区分マンションは売却（出口）しやすいですか？
A. 目黒区を含む東京都心の区分は中古市場での流動性が比較的高く、売りやすい部類です。ただし手残りは購入価格とローン残債のバランス次第です。購入前に想定売却価格から残債を差し引いた手残りを試算しておきましょう。

Q. 購入後の確定申告や節税はどうなりますか？
A. 家賃収入は不動産所得として確定申告が必要です。減価償却費や必要経費の計上で課税所得を圧縮できる場合があります。詳しくは確定申告で計上できる経費一覧をご覧ください。

まとめ

目黒区の区分マンションは、賃貸需要が強く取引も厚い一方で、ワンルームの想定表面利回りは低めで、築浅ほど収支が厳しくなります。表面利回りではなく実質収支と出口戦略で判断することが成功の分かれ目です。まずは基礎を学び、複数社の提案を比較しながら、自分の資金計画に合った一室を見極めましょう。

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