台東区のマンション経営・区分投資2026｜利回り3.62%・相場2,800万円

【2026年9月更新】本記事の価格・利回りは国土交通省「不動産情報ライブラリ」の最新公開データ（2024〜2025年）で集計しています。東京全体の値動きは東京マンション価格2026年最新｜都心6区の下落と在庫急増もあわせてご覧ください。

※本記事にはプロモーション（アフィリエイト広告）が含まれます。相場・利回りの分析部分は、リンクの有無にかかわらず国土交通省の公開データに基づき中立に作成しています。

先に結論。台東区のワンルーム区分は価格相場 約2,800万円・想定利回り3.62%（国交省の実取引1,084件を集計）。以下、築年別の利回りと「買ってよい条件」をデータで示します。

「台東区で区分マンション投資を始めたいが、実際の相場や利回りが分からない」——そんな悩みを持つ方は多いはずです。本記事では国土交通省が公開する実際の取引価格データ（2024〜2025年・台東区の中古マンション1,084件）を独自に集計し、第三者の立場で台東区の区分マンションの相場と想定利回りを検証します。

区分マンション投資とは？3分で分かる基礎知識

定義と仕組み

区分マンション投資とは、マンションの1室（区分所有）を購入し、第三者に賃貸して家賃収入を得る投資手法です。一棟投資に比べて必要資金が小さく、数百万円台の自己資金とローンで始められるため、会社員の資産形成の入口として人気があります。管理は管理会社に委託でき、手間が少ない点も特徴です。

メリットとデメリット

メリットは、少額から始められること、流動性が比較的高く売却しやすいこと、団体信用生命保険を利用できることなどです。一方でデメリットも明確です。1室のみの所有のため空室になると家賃収入がゼロになり、ローン返済・管理費・修繕積立金の「持ち出し」が発生します。鉄筋コンクリート造は法定耐用年数が47年と長く節税効果は限定的で、管理費・修繕積立金の値上げは個人では避けにくい構造的リスクです。表面利回りだけでなく実質的な収支で判断することが欠かせません。

台東区の中古マンション相場を実データで検証

ここからは、国土交通省「不動産情報ライブラリ」の取引価格情報（2024〜2025年・台東区の中古マンション1,084件）を集計した結果です。想定表面利回りは「想定家賃3,500円/㎡・月」という仮定に基づく参考値で、実際の賃料・諸費用は反映していません。

投資対象の中心となる20-30㎡のワンルーム/1K帯は365件で、価格中央値は約2,800万円、㎡単価は約116.0万円、想定表面利回りは約3.62%でした。

次に、築年帯別の相場と利回りです（築年数は取引時点のもの）。

データが示す傾向は明確です。㎡単価は築0-5年で約142.9万円、築31年~で約85.0万円まで下がり、想定表面利回りは築浅の約2.94%から築古の約4.94%へと上昇します。つまり台東区では、利回りを求めるほど築年数の古い物件になり、修繕・空室・流動性のリスクが高まるというトレードオフが存在します。新築・築浅ワンルームは価格上昇に賃料が追いついておらず、実質収支ではマイナスになりやすい点に注意が必要です。（出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ 取引価格情報を加工して作成）

台東区で失敗しない選び方・始め方

データを踏まえた選び方のポイントは3つです。第一に、表面利回りを実質利回りに引き直すこと。管理費・修繕積立金・固定資産税・想定空室・客付け費用を差し引くと、表面3%台前半の築浅ワンルームは手残りがほとんど出ないケースがあります。第二に、築年と利回りのバランスを取ること。築20-30年前後は価格が落ち着き利回りが確保しやすい一方、修繕積立金の残高や大規模修繕の履歴を必ず確認します。第三に、出口（売却）を最初に設計すること。始め方は、①目的と予算の整理→②物件のシミュレーション→③現地・管理状況の確認→④融資条件の比較、という順序が基本です。

台東区で不動産投資の相談はどこにする？無料相談3社の使い分けと聞くべき5つの質問

「台東区で不動産投資の相談をしたいが、どこに行けばいいか分からない」——結論から言うと、1社に決め打ちせず、性格の違う2〜3社の無料相談を並べるのが失敗しない進め方です。台東区のワンルーム相場は約2,800万円・想定利回り3.62%（実取引1,084件の集計）なので、この数字から大きく外れた提案が出てきたときに気づけるかどうかが分かれ目になります。

台東区の相談先3タイプと使い分け

相談の場で必ず聞くべき5つの質問

無料相談は「買う場」ではなく「確かめる場」です。台東区で相談するなら、次の5点は必ずその場で聞いてください。答えが濁る会社は候補から外して構いません。

1. 提案物件の想定利回りは、台東区の相場3.62%に対して何%か。大きく上回るなら、その理由（築年・駅距離・専有面積）を説明できるか
2. シミュレーションの前提金利は何%か。政策金利は2026年9月に1.25%へ引き上げられている。低い金利前提のままなら作り直してもらう
3. 金利が今より1〜2%上がった場合の手残りはいくらか。その試算をその場で出せるか
4. 空室期間は何か月で見込んでいるか。年間家賃の何%を空室損として引いているか
5. 購入後の管理は誰がやるか。管理費・原状回復・入居付けの費用負担の線引き

この5問は、そのまま複数社を横並びで比べる採点表になります。会社ごとの得意エリアや取扱物件の傾向は台東区の区分マンション投資 会社比較と東京の区分マンション投資 会社比較ランキングにまとめています。市況の最新値は東京・首都圏の不動産投資データ集で確認できます。

台東区で相談する前に、自分で試算しておくと強い

相談前に自分の数字を持っておくと、提案の妥当性をその場で判定できます。価格・家賃・金利・築年を入れるだけで、管理費・税・売却まで含めた実質利回りとキャッシュフローが出せます。

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台東区だから確認すべき5つのポイント

台東区の条例は、ファミリー住戸の義務が「戸数」だけでなく「建物の高さ」でも変わるという珍しい設計です。さらに高齢者配慮住戸の義務と、省エネ断熱材の具体仕様まで指定されています。

① 適用は「総戸数10戸以上」— 階数要件なし

台東区集合住宅の建築及び管理に関する条例（平成17年3月23日条例第3号）の適用範囲は、総戸数が10戸以上の集合住宅（共同住宅・寄宿舎・下宿）です。増改築や用途変更も含みます。

中野区（階数3以上かつ12戸以上）、豊島区（階数3以上かつ15戸以上）、江東区（階数3以上かつ15戸以上）と違い、台東区には階数の要件がありません。2階建てでも10戸あれば対象です。文京区（ワンルーム10戸以上）と並んで、網の掛け方が厳しい部類といえます。

住戸専用面積は最低25㎡以上（壁芯計算、バルコニー・PS等を除く）です。

② 【台東区の特徴】家族向け住戸の義務が「高さ」でも変わる

総戸数15戸以上の集合住宅には家族向け住戸の設置義務がありますが、その基準は総戸数と建物高さの両方で決まります（端数切捨）。

ここで重要なのは「または」です。総戸数が40戸しかなくても、高さが40mを超えれば中位の基準が適用されます。台東区は商業地域が多く容積率が高いため、細い敷地に高く建てるケースが出てきます。その場合、戸数の割に重いファミリー義務がかかる——これが台東区で新築ワンルームが出にくい構造的な理由です。

③ 高齢者配慮住戸が総戸数の1/5で義務

台東区は総戸数の1/5以上の住戸に、次の措置を講じることを求めています（端数切捨）。

• 管理人室への連絡のための通報設備を設置
• 玄関・廊下に手すりを設置（または手すり下地を設置）
• 便所・浴室に手すりを設置
• 住戸内（浴室等含む）の床面を段差のない構造とする（玄関の上がりかまちは除く）
• 玄関の出入口・廊下の有効幅を80cm以上とする

家族向け住戸と高齢者配慮住戸は兼用可能です。台東区は高齢化率が高く、単身高齢者の賃貸需要も現実に存在します。バリアフリー仕様の住戸は、入居者層を広げられるという意味で空室リスクの分散に効きます。

④ 省エネ断熱材の仕様まで具体的に指定されている

他区の条例が「省エネへの配慮」で済ませるのに対し、台東区は断熱材の厚みまで数値で指定しています。

光熱費の抑制は、入居者にとって実質的な家賃負担の軽減です。条例対象の台東区物件は断熱性能が一定水準以上で担保されている——これは募集時の訴求材料になります。

⑤ 管理人の駐在時間は4段階、100戸以上で常駐

管理人室は主に使用する出入口を見通せる場所に設置し、受付窓・便所その他管理業務に必要な設備を備えることとされています。あわせて管理人の駐在時間や緊急時の連絡先を記載した表示板を、外部から見やすい場所に設置する義務があります。

中古購入時は、この表示板が実際に掲示されているか、記載された駐在時間が守られているかを現地で確認してください。条例の基準どおり運用されていない物件は、管理が形骸化しているサインです。

その他の主な基準：駐輪場は総戸数と同数以上（バイク置き場の台数を算入可）、バイク置き場は総戸数の1/20以上、駐車場は最低1台以上（うち1台は幅3.5m×奥行6m以上）、集会室は50〜99戸で30㎡以上・100戸以上で50㎡以上、壁面は隣地境界から50cm以上後退、雨水流出抑制は敷地1㎡あたり0.05㎥以上。敷地200㎡以上では用途地域と敷地規模に応じた広場状空地（商業・近隣商業で4〜6%、その他で8〜12%）または歩道状空地が必要です。

投資判断への落とし込み

• 10戸以上・階数要件なしで条例対象。小規模物件も網にかかる
• ファミリー義務が高さ40m・50mでも切り替わる。高層の小規模物件ほど負担が重い
• 高齢者配慮住戸が総戸数の1/5で義務。入居者層を広げられる
• 断熱仕様が数値で指定されており、光熱費の面で訴求できる
• 管理人の表示板と実際の駐在状況は、管理品質を見抜く最短のチェックポイント

出典：台東区「集合住宅の建築及び管理に関する条例」パンフレット（平成17年7月発行／令和4年12月改訂）／東京都台東区集合住宅の建築及び管理に関する条例（平成17年3月23日条例第3号）

よくある質問（FAQ）

Q. 台東区で不動産投資の相談はどこにできますか？
A. 特定の1社に絞る必要はありません。複数社を一括で比較できるOh!Ya、都心区分の基礎から学べるプロパティエージェントの無料セミナー、年収からの借入可能額を個別に確認できる新日本地所の無料面談——この3タイプを組み合わせるのが現実的です。いずれも無料で、その場で契約する必要はありません。相談時は、提案利回りが台東区の相場3.62%に対して妥当かを必ず確認してください。

Q. 台東区のワンルームは投資対象になりますか？
A. 台東区のワンルーム帯（20-30㎡）は365件の取引があり、価格中央値は約2,800万円、想定表面利回りは約3.62%です。利回りの高さだけでなく、空室リスクの低さと出口（売却）のしやすさをあわせて判断してください。

Q. 新築と中古のどちらが良いですか？
A. データ上、築0-5年の㎡単価は約142.9万円（想定利回り2.94%）、築31年~は約85.0万円（同4.94%）です。築浅は利回りが低く価格が高いため、実質収支は中古の方が確保しやすい傾向です。

Q. 表面利回りだけで判断してよいですか？
A. いいえ。管理費・修繕積立金・固定資産税・空室・客付け費用を差し引いた実質利回りで判断してください。

Q. 台東区のマンション投資は儲かりますか？
A. 「儲かるか」は物件次第です。本文の相場データと実質利回り＆出口シミュレーターで、管理費・修繕積立金・空室・ローン返済を差し引いた実質収支が黒字か、数年後にいくらで売れるか（出口）まで含めて判断してください。

Q. 台東区で不動産投資を始めるには年収いくら必要ですか？
A. 目安は年収500万円前後からですが、借入可能額は勤務先・勤続年数・既存借入で変わります。大切なのは借りられる額ではなく、返済後に無理なく黒字が残るかどうかです。

Q. 購入後の確定申告や節税はどうなりますか？
A. 家賃収入は不動産所得として確定申告が必要です。減価償却費や必要経費の計上で課税所得を圧縮できる場合があります。

まとめ

台東区の区分マンションは、ワンルームの想定表面利回りが約3.62%、価格中央値は約2,800万円でした。築浅ほど収支が厳しくなる構造は他区と共通です。表面利回りではなく実質収支と出口戦略で判断することが成功の分かれ目です。まずは基礎を学び、複数社の提案を比較しながら、自分の資金計画に合った一室を見極めましょう。