中央区のマンション経営・区分投資2026｜利回り3.23%・相場2,800万円

【2026年7月更新】本記事の価格・利回りは国土交通省「不動産情報ライブラリ」の最新公開成約データ（2024〜2025年）で再検証済みです。東京全体の値動きは東京マンション価格2026年6月最新｜都心6区が初めて下落もあわせてご覧ください。

※本記事にはプロモーション（アフィリエイト広告）が含まれます。相場・利回りの分析部分は、リンクの有無にかかわらず国土交通省の公開データに基づき中立に作成しています。

「中央区で区分マンション投資を始めたいが、実際の相場や利回りが分からない」——そんな悩みを持つ方は多いはずです。本記事では国土交通省が公開する実際の取引価格データ（2024〜2025年・中央区の中古マンション1,208件）を独自に集計し、第三者の立場で中央区の区分マンションの相場と想定利回りを検証します。

区分マンション投資とは？3分で分かる基礎知識

定義と仕組み

区分マンション投資とは、マンションの1室（区分所有）を購入し、第三者に賃貸して家賃収入を得る投資手法です。一棟投資に比べて必要資金が小さく、数百万円台の自己資金とローンで始められるため、会社員の資産形成の入口として人気があります。管理は管理会社に委託でき、手間が少ない点も特徴です。

メリットとデメリット

メリットは、少額から始められること、流動性が比較的高く売却しやすいこと、団体信用生命保険を利用できることなどです。一方でデメリットも明確です。1室のみの所有のため空室になると家賃収入がゼロになり、ローン返済・管理費・修繕積立金の「持ち出し」が発生します。鉄筋コンクリート造は法定耐用年数が47年と長く節税効果は限定的で、管理費・修繕積立金の値上げは個人では避けにくい構造的リスクです。表面利回りだけでなく実質的な収支で判断することが欠かせません。

中央区の中古マンション相場を実データで検証

ここからは、国土交通省「不動産情報ライブラリ」の取引価格情報（2024〜2025年・中央区の中古マンション1,208件）を集計した結果です。想定表面利回りは「想定家賃3,500円/㎡・月」という仮定に基づく参考値で、実際の賃料・諸費用は反映していません。

投資対象の中心となる20-30㎡のワンルーム/1K帯は354件で、価格中央値は約2,800万円、㎡単価は約130.0万円、想定表面利回りは約3.23%でした。中央区は単身者向け区分の取引が厚く、投資物件を探しやすいエリアだと分かります。

次に、築年帯別の相場と利回りです。

データが示す傾向は明確です。㎡単価は築0-5年で約200.0万円、築31年以降で約95.0万円まで下がり、想定表面利回りは築浅の約2.1%から築古の約4.42%へと上昇します。つまり中央区では、利回りを求めるほど築年数の古い物件になり、修繕・空室・流動性のリスクが高まるというトレードオフが存在します。新築・築浅ワンルームは価格上昇に賃料が追いついておらず、実質収支ではマイナスになりやすい点に注意が必要です。（出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ 取引価格情報を加工して作成）

中央区で失敗しない選び方・始め方

データを踏まえた選び方のポイントは3つです。第一に、表面利回りを実質利回りに引き直すこと。管理費・修繕積立金・固定資産税・想定空室・客付け費用を差し引くと、表面3%台前半の築浅ワンルームは手残りがほとんど出ないケースがあります。第二に、築年と利回りのバランスを取ること。築20-30年前後は価格が落ち着き利回りが確保しやすい一方、修繕積立金の残高や大規模修繕の履歴を必ず確認します。第三に、出口（売却）を最初に設計すること。将来性のあるエリアは流動性が高く売却しやすい傾向があります。始め方は、①目的と予算の整理→②物件のシミュレーション→③現地・管理状況の確認→④融資条件の比較、という順序が基本です。

中央区の区分投資に強い会社・サービス比較

ここからはプロモーションを含みます。会社選びは、対応エリア・物件の質・サポート体制で判断しましょう。

1. プロパティエージェント：東京・都心の区分マンションに強く、データに基づく物件提案と無料セミナーが充実。学びながら選びたい人向け。
2. 新日本地所：年収400万円台から始められるプランを提案。個別の無料面談で投資シミュレーションを受けられる。
3. 各社の比較検討：1社だけでなく複数の無料面談・資料請求を受け、利回り・管理条件・出口の想定を並べて比較するのが失敗を避けるコツです。

中央区だから確認すべき5つのポイント

中央区は「都心3区」の一角として他区と横並びで語られがちですが、ワンルーム規制の設計が23区でも特異で、人口構成も他の都心区とはっきり違います。ここを外すと判断を誤ります。

① ワンルーム規制が「戸数」ではなく「床面積」で効く

多くの区は「ワンルームが○戸以上ならファミリー住戸を△戸付置せよ」という戸数ベースの規制です。中央区はこれが違います。

中央区地区計画の区域内では、住戸数10戸以上の共同住宅について、次のいずれかに該当する建築物は建てることができません（中央区地区計画の区域内における建築物の制限に関する条例）。

• 40㎡以上の住戸（定住型住宅）の床面積の合計が、住宅用途部分の床面積（容積対象面積）の3分の1未満となる建物
• 定住型住宅以外の住戸で、住戸の床面積の最低規模が25㎡未満となる建物

地区計画の区域外でも、同じ規定が市街地開発事業指導要綱で定められています。

床面積ベースで3分の1を確保しなければならないということは、ワンルームだけで構成された建物は事実上つくれないということです。10戸以上の計画には必ず一定量のファミリー住戸が混ざります。これが中央区で新築ワンルームの供給が細い構造的な理由です。

② 指導要綱の網が「事業区域100㎡以上」と極端に広い

中央区市街地開発事業指導要綱（昭和60年6月制定）の対象は、事業区域の面積が100㎡以上の開発事業です。港区が「37㎡未満7戸以上」、品川区が「3階以上かつ15戸以上かつ総戸数の1/3以上」という戸数・階数要件で線を引いているのに対し、中央区は敷地面積だけで網にかかります。小規模な計画でも事前協議と合意書の取り交わしが必要です。

さらに、①世帯用住宅（専用面積40㎡以上）が10戸以上の共同住宅、または②事業区域3,000㎡以上の開発事業には開発協力金の負担が求められます。

加えて、日本橋一の部・日本橋問屋街・銀座・築地場外市場・晴海の5地区にはデザイン協議会があり、要綱の対象外の計画でも別途協議が必要になる場合があります。

③ 【要注意】2027年1月1日から新しい指導要綱が施行される

中央区は令和8年5月1日に市街地開発事業指導要綱を一部改正し、令和9年（2027年）1月1日から施行します。令和9年1月1日以降に事前申出書を提出する開発事業には、改正後の要綱が適用されます。

ネット上の解説記事の多くは改正前の内容のままです。中央区の新築ワンルーム案件を検討する場合は、いつの要綱に基づいた計画なのかを必ず確認してください。

④ 人口構成が他の都心区とまったく違う — 単身より子育て世帯

中央区の人口は192,008人・109,189世帯（住民基本台帳、令和8年9月1日現在）。1世帯あたり1.76人で、前年比+2,897人と増え続けています。

注目すべきは年齢構成です。

0〜4歳（9,002人）が20〜24歳（7,281人）を上回っています。これは23区では異例です。新宿区や豊島区のように大学・専門学校の集積で20代前半が突出する区とは、需要の性質がまったく違います。

地域別に見ると、増加分のほぼ全てが月島地域です。

月島地域の内訳は勝どき30,493人、晴海29,450人、月島16,493人、佃15,046人。晴海・勝どきの大規模開発がそのまま区の人口増を作っている構図です。

⑤ 投資判断への落とし込み：中央区で「ワンルーム」を狙う意味

ここまでの事実を投資判断に翻訳すると、次のようになります。

• 新築ワンルームの供給は構造的に細い。床面積の1/3ルールがある以上、ワンルーム特化型の新築は出てこない。既存ストックの希少性は高い
• 賃貸需要の主力は単身者だけではない。0〜4歳人口の厚みが示すとおり、DINKs・子育て世帯の比率が高い。25〜30㎡台の狭いワンルームより、30㎡台後半〜40㎡台のコンパクトタイプのほうが需要層が厚い可能性がある
• エリア選択が結果を左右する。京橋地域は人口が微減、日本橋地域は微増、月島地域だけが大きく増えている。「中央区だから」ではなく「どの地域か」で判断すべき区
• 2027年1月の要綱改正を跨ぐ案件は要確認

想定表面利回り3.23%という数字は、港区2.9%と品川区3.2%の間に位置します。インカムで取りに行く区ではなく、供給が絞られていることと人口増の継続性を評価して持つ区——それが中央区の実像です。

出典：中央区「ワンルームマンションの規制について」／中央区「市街地開発事業指導要綱」（令和8年4月1日施行版・令和9年1月1日施行版）／中央区「中央区の人口・世帯数（令和8年9月1日現在）」

学区から見る中央区のファミリー賃貸需要

中央区で単身向け以外も検討する場合、学区は無視できない要素です。人気公立小の学区は、子育て世帯が住所を理由に集まるため賃貸需要が構造的に安定し、入居者の平均居住期間も長くなる傾向があります。退去のたびに発生する原状回復費と空室期間を考えると、この差は実質利回りに効いてきます。

中央区内の主な人気学区については、街の特徴と相場を個別にまとめています。

• 【市ヶ谷・四ツ谷】番町小学校の学区に住む魅力｜周辺スポット・街の特徴・不動産相場まとめ

東京全体の学区比較は東京の名門公立小学校10選｜学区で選ぶ子育て世帯のマンション購入ガイドをご覧ください。

よくある質問（FAQ）

Q. 中央区のワンルームは利回りが低いですが投資対象になりますか？
A. 表面利回りは低めでも賃貸需要が強く空室リスクが低い点が特徴です。利回りの高さより「安定稼働」と「出口」を重視する戦略に向きます。

Q. 新築と中古のどちらが良いですか？
A. データ上、新築・築浅は利回りが低く価格が高いため、実質収支は中古の方が確保しやすい傾向です。

Q. 表面利回りだけで判断してよいですか？
A. いいえ。管理費・修繕積立金・固定資産税・空室・客付け費用を差し引いた実質利回りで判断してください。

まとめ

中央区の区分マンションは、賃貸需要が強く取引も厚い一方で、ワンルームの想定表面利回りは低めで、築浅ほど収支が厳しくなります。表面利回りではなく実質収支と出口戦略で判断することが成功の分かれ目です。まずは基礎を学び、複数社の提案を比較しながら、自分の資金計画に合った一室を見極めましょう。

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