「このマンション、10年後・20年後にいくらになる？」——不動産投資でも実需でも、築年数と価格の関係は最重要テーマです。本記事では、レインズ（東日本不動産流通機構）の成約データをもとに、首都圏中古マンションの築年数別の下落率と、値下がりしにくい物件の条件を整理します。
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築年数別の価格下落率【首都圏・目安】
築0〜5年を100%とした場合の、価格の目安は次のとおりです（レインズ成約データより）。
| 築年数 | 新築時比（目安） | 下落率（目安） |
|---|---|---|
| 築0〜5年 | 100% | — |
| 築10年 | 約84% | 約▲16% |
| 築20年 | 約65% | 約▲35% |
| 築21〜25年 | 約64% | 約▲36% |
| 築26〜30年 | 約57% | 約▲43% |
| 築30年超 | 下げ止まり傾向 | — |
ポイントは、下落は一定ペースではないこと。新築〜築10年で大きく落ち、築20年を過ぎると緩やかになり、築30年を超えると下げ止まる——というカーブを描きます。これは投資の「入り時」を考えるうえで重要です（参考: 利回り相場）。
投資の「狙い目」は築15〜25年前後
値下がりカーブが緩やかになる築15〜25年前後は、取得価格と資産価値のバランスが取りやすい狙い目とされます。新築プレミアムが剥落済みで、かつ大規模修繕の実施状況を確認できるためです。ただし築古は融資年数が短くなる点に注意しましょう。
築30年超は「土地値」と管理で決まる
築30年を超えると建物価値はほぼ土地値に近づき、以降は立地と管理状態が価格を左右します。都心・駅近なら築古でも底堅く、逆に郊外・管理不良は下落が続きます。売却を考える場合は、下げ止まり前の見極めが重要です（参考: 出口戦略）。
値下がりしにくいマンションの条件
①都心・駅徒歩5分以内の好立地、②管理・修繕が適切、③総戸数が多く管理組合が機能、④再開発など将来性のあるエリア。築年数以上に、立地と管理が資産価値を守ります。
よくある質問（FAQ）
Q. マンションの価格はどのくらいのペースで下がりますか？
首都圏の中古マンションは、築0〜5年を100%とすると、築10年で約▲16%、築20年で約▲35%が目安です（レインズの成約データより）。築26〜30年では新築時の6割弱（約57%）まで下がり、築30年を超えると下げ止まる傾向があります。あくまで平均で、立地や管理状態で大きく変わります。
Q. 築何年の中古マンションが投資に有利ですか？
値下がりカーブが緩やかになる築15〜25年前後が、取得価格と資産価値のバランスが取りやすい狙い目とされます。新築プレミアムが剥落した後で、かつ大規模修繕の実施状況を確認できるためです。ただし築古は融資年数が短くなる点に注意が必要です。
Q. 築30年を超えると資産価値はどうなりますか？
レインズのデータでは、築30年を超えると平均成約価格の下落が下げ止まる傾向があります。建物価値はほぼ土地値に近づき、以降は立地（土地の価値）と管理状態が価格を左右します。都心・駅近であれば築古でも底堅く推移するケースが少なくありません。
Q. 値下がりしにくいマンションの条件は？
①都心・駅徒歩5分以内などの好立地、②管理・修繕が適切（修繕積立金が計画的）、③総戸数が多く管理組合が機能している、④再開発など将来性のあるエリア、が代表的です。築年数以上に、立地と管理が資産価値を守ります。
まとめ
首都圏中古マンションは築10年で約▲16%、築20年で約▲35%、築26〜30年で約6割弱まで下がり、築30年超で下げ止まる——というカーブを描きます。投資の狙い目は下落が緩む築15〜25年前後。ただし平均はあくまで平均で、最後にものを言うのは立地と管理です。数字のカーブと物件個別の条件、両方で判断しましょう。
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執筆者プロフィール：東京不動産投資ラボ編集部。一次データをもとに投資判断に役立つ情報を発信しています。