不動産投資を始めるとき、多くの人が最初に迷うのが「新築と中古、どっちを買うべき？」という問いです。本記事では、価格・利回り・リスク・融資の4軸で新築と中古を徹底比較し、投資効率の観点からどちらが向いているかを整理します。
Contents
新築 vs 中古 比較表【投資効率で見る】
| 比較軸 | 新築 | 中古（築15〜25年） |
|---|---|---|
| 取得価格 | 高い（販売経費が上乗せ） | 割安（新築プレミアム剥落後） |
| 表面利回り | 低め（都心で3%前後） | 高め（4〜5%台も） |
| 当面の修繕リスク | 低い | 中〜高（要・修繕計画確認） |
| 融資年数 | 長く取りやすい | 短くなりやすい |
| 値下がり | 購入直後に大きい | カーブが緩やか |
ざっくり言えば、利回り・キャッシュフロー重視なら中古、修繕の手間回避・長期融資なら新築という住み分けです（築年数と値下がりの関係は築年数別 価格の下落率データを参照）。
新築のメリット・デメリット
メリット：当面の修繕リスクが低い、融資年数を長く取れる、設備が最新。デメリット：価格に販売経費が乗って割高、表面利回りが低い、購入直後に価格が2〜3割下がることも。新築ワンルームが「やめとけ」と言われる背景はここにあります。
中古のメリット・デメリット
メリット：取得価格が割安で利回りが高い、値下がりカーブが緩やか、実績（入居率・修繕履歴）を確認できる。デメリット：融資年数が短くなる、修繕・設備更新の費用、管理状態のばらつき。購入前に修繕積立金残高と長期修繕計画の確認は必須です。
どちらが向いている？タイプ別の結論
手取り利回りを重視し、自分で数字を検証できる人は中古（築15〜25年）。修繕の手間を避け、長期のローンで安定運用したい人は新築〜築浅。いずれも周辺相場と収支を自分で検証し、複数物件を比較するのが失敗回避の鉄則です（参考: 利回り相場、今から遅い？の判断）。
よくある質問（FAQ）
Q. 投資用なら新築と中古どちらが有利ですか？
利回りとリスクのバランスでは、一般に中古（特に築15〜25年）が有利とされます。新築は購入時に販売経費が価格に乗っており、買った瞬間に2〜3割下がることがあるためです。一方で新築は当面の修繕リスクが低く、融資年数を長く取れる利点があります。目的次第で最適解は変わります。
Q. 新築ワンルームは「やめとけ」と言われるのはなぜ？
新築ワンルームは価格に広告費・人件費・利益が乗っており、割高になりやすいためです。表面利回りも都心では3%前後と低く、手取りはさらに小さくなります。立地が抜群、または相続・与信対策が明確な場合を除き、投資効率だけで見ると中古に分があります。
Q. 中古マンションのデメリットは何ですか？
①築年数が進むと融資年数が短くなり月々の返済が重くなる、②大規模修繕や設備更新の費用がかかる、③管理状態が物件ごとにばらつく、が主なデメリットです。購入前に修繕積立金の残高と長期修繕計画を必ず確認しましょう。
Q. 結局、どう選べばいいですか？
「利回り・キャッシュフロー重視なら中古（築15〜25年）」「修繕の手間を避けたい・長期融資を組みたいなら新築〜築浅」が大まかな軸です。どちらも、周辺相場と収支シミュレーションを自分で検証し、複数物件を比較して決めることが失敗回避の鉄則です。
まとめ
新築と中古は「どちらが正解」ではなく、目的で選ぶものです。投資効率（利回り・キャッシュフロー）を最優先するなら中古の築15〜25年、修繕リスク回避と長期融資を重視するなら新築〜築浅。最後は、価格・利回り・修繕・融資の4軸を自分で並べて、複数物件を比較して決めましょう。まずは無料セミナーで選び方の基礎を押さえるのが近道です。
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執筆者プロフィール：東京不動産投資ラボ編集部。物件選びの実務情報をもとに投資判断に役立つ情報を発信しています。