墨田区のマンション経営・区分投資2026｜利回り3.65%・相場2,700万円

【2026年9月更新】本記事の価格・利回りは国土交通省「不動産情報ライブラリ」の最新公開データ（2024〜2025年）で集計しています。東京全体の値動きは東京マンション価格2026年最新｜都心6区の下落と在庫急増もあわせてご覧ください。

※本記事にはプロモーション（アフィリエイト広告）が含まれます。相場・利回りの分析部分は、リンクの有無にかかわらず国土交通省の公開データに基づき中立に作成しています。

先に結論。墨田区のワンルーム区分は価格相場 約2,700万円・想定利回り3.65%（国交省の実取引1,350件を集計）。以下、築年別の利回りと「買ってよい条件」をデータで示します。

「墨田区で区分マンション投資を始めたいが、実際の相場や利回りが分からない」——そんな悩みを持つ方は多いはずです。本記事では国土交通省が公開する実際の取引価格データ（2024〜2025年・墨田区の中古マンション1,350件）を独自に集計し、第三者の立場で墨田区の区分マンションの相場と想定利回りを検証します。

区分マンション投資とは？3分で分かる基礎知識

定義と仕組み

区分マンション投資とは、マンションの1室（区分所有）を購入し、第三者に賃貸して家賃収入を得る投資手法です。一棟投資に比べて必要資金が小さく、数百万円台の自己資金とローンで始められるため、会社員の資産形成の入口として人気があります。管理は管理会社に委託でき、手間が少ない点も特徴です。

メリットとデメリット

メリットは、少額から始められること、流動性が比較的高く売却しやすいこと、団体信用生命保険を利用できることなどです。一方でデメリットも明確です。1室のみの所有のため空室になると家賃収入がゼロになり、ローン返済・管理費・修繕積立金の「持ち出し」が発生します。鉄筋コンクリート造は法定耐用年数が47年と長く節税効果は限定的で、管理費・修繕積立金の値上げは個人では避けにくい構造的リスクです。表面利回りだけでなく実質的な収支で判断することが欠かせません。

墨田区の中古マンション相場を実データで検証

ここからは、国土交通省「不動産情報ライブラリ」の取引価格情報（2024〜2025年・墨田区の中古マンション1,350件）を集計した結果です。想定表面利回りは「想定家賃3,500円/㎡・月」という仮定に基づく参考値で、実際の賃料・諸費用は反映していません。

投資対象の中心となる20-30㎡のワンルーム/1K帯は650件で、価格中央値は約2,700万円、㎡単価は約115.0万円、想定表面利回りは約3.65%でした。

次に、築年帯別の相場と利回りです（築年数は取引時点のもの）。

データが示す傾向は明確です。㎡単価は築0-5年で約131.1万円、築31年~で約73.3万円まで下がり、想定表面利回りは築浅の約3.20%から築古の約5.73%へと上昇します。つまり墨田区では、利回りを求めるほど築年数の古い物件になり、修繕・空室・流動性のリスクが高まるというトレードオフが存在します。新築・築浅ワンルームは価格上昇に賃料が追いついておらず、実質収支ではマイナスになりやすい点に注意が必要です。（出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ 取引価格情報を加工して作成）

墨田区で失敗しない選び方・始め方

データを踏まえた選び方のポイントは3つです。第一に、表面利回りを実質利回りに引き直すこと。管理費・修繕積立金・固定資産税・想定空室・客付け費用を差し引くと、表面3%台前半の築浅ワンルームは手残りがほとんど出ないケースがあります。第二に、築年と利回りのバランスを取ること。築20-30年前後は価格が落ち着き利回りが確保しやすい一方、修繕積立金の残高や大規模修繕の履歴を必ず確認します。第三に、出口（売却）を最初に設計すること。始め方は、①目的と予算の整理→②物件のシミュレーション→③現地・管理状況の確認→④融資条件の比較、という順序が基本です。

墨田区で不動産投資の相談はどこにする？無料相談3社の使い分けと聞くべき5つの質問

「墨田区で不動産投資の相談をしたいが、どこに行けばいいか分からない」——結論から言うと、1社に決め打ちせず、性格の違う2〜3社の無料相談を並べるのが失敗しない進め方です。墨田区のワンルーム相場は約2,700万円・想定利回り3.65%（実取引1,350件の集計）なので、この数字から大きく外れた提案が出てきたときに気づけるかどうかが分かれ目になります。

墨田区の相談先3タイプと使い分け

相談の場で必ず聞くべき5つの質問

無料相談は「買う場」ではなく「確かめる場」です。墨田区で相談するなら、次の5点は必ずその場で聞いてください。答えが濁る会社は候補から外して構いません。

1. 提案物件の想定利回りは、墨田区の相場3.65%に対して何%か。大きく上回るなら、その理由（築年・駅距離・専有面積）を説明できるか
2. シミュレーションの前提金利は何%か。政策金利は2026年9月に1.25%へ引き上げられている。低い金利前提のままなら作り直してもらう
3. 金利が今より1〜2%上がった場合の手残りはいくらか。その試算をその場で出せるか
4. 空室期間は何か月で見込んでいるか。年間家賃の何%を空室損として引いているか
5. 購入後の管理は誰がやるか。管理費・原状回復・入居付けの費用負担の線引き

この5問は、そのまま複数社を横並びで比べる採点表になります。会社ごとの得意エリアや取扱物件の傾向は墨田区の区分マンション投資 会社比較と東京の区分マンション投資 会社比較ランキングにまとめています。市況の最新値は東京・首都圏の不動産投資データ集で確認できます。

墨田区で相談する前に、自分で試算しておくと強い

相談前に自分の数字を持っておくと、提案の妥当性をその場で判定できます。価格・家賃・金利・築年を入れるだけで、管理費・税・売却まで含めた実質利回りとキャッシュフローが出せます。

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墨田区だから確認すべき5つのポイント

墨田区の条例には、他区にない「震災時対策」の具体的な数値義務があります。備蓄倉庫、マンホールトイレ、雨水備蓄まで戸数連動で決まっており、これは投資物件の資産価値に直結します。

① 適用は2ルート — 「15戸以上」または「3階建て以上かつ10戸以上」

墨田区集合住宅条例（正式名称：墨田区集合住宅の建築に係る居住環境の整備及び管理に関する条例／平成20年3月制定・同年7月施行）の対象は、共同住宅・寄宿舎・長屋の建設で次のいずれかに該当するものです。

• 総住戸（室）数15戸（室）以上
• 地上3階建て以上かつ総住戸（室）数10戸（室）以上

条例は「住戸」と「住室」を区別しています。住戸は居室および台所・浴室（シャワー室を含む）・便所の設備を有するもの、住室は居室を有し台所・浴室・便所の設備のいずれか又は全てを有しないものです。シェアハウス型の企画は「住室」として扱われます。

住戸の専用床面積は25㎡以上（PS・バルコニー・MB等を除く）、居室の天井高は平均2.3m以上（梁下・配管スペース下も含めて平均）です。

② 多様な世帯向け住戸の義務 — 50戸・100戸で段階が変わる

墨田区の付置義務は総住戸数で3段階です（端数切上）。

逆に読めば、24戸以下なら付置義務が発生しません。墨田区でワンルーム主体の物件を企画するなら24戸以下——これが事業者の合理的な選択になります。中古市場で20戸台前半の物件が多い場合、この閾値が効いている可能性があります。

③ 【墨田区の核心】震災時対策が戸数連動で義務化されている

総住戸（室）数100戸以上の集合住宅には、次が義務づけられます。

• 備蓄倉庫：総住戸100戸ごとに1か所。避難階およびいずれの階から数えても5階を超えない位置に、1か所5㎡以上かつ高さ2m以上を確保し、備蓄倉庫である旨を表示。計画居住人口3日分の食糧・水ならびに救出用資機材等の配備に努める
• 災害時に利用可能な仮設便所用のマンホール等：計画居住人口100人あたり1箇所
• 雨水備蓄（上記仮設便所の洗浄水として）：計画居住人口100人あたり8t以上

さらに高さ31mを超える集合住宅には、住戸（室）内の安全対策が課されます。

• 居室の壁面家具の転倒防止対策
• 造付家具の開閉防止対策
• 住戸（室）内のガラス飛散防止対策
• 玄関扉における住戸（室）閉じ込め防止対策

墨田区は荒川・隅田川に挟まれたゼロメートル地帯を抱え、木造住宅密集地域も広く残る区です。これらの対策が備わっているかどうかは、災害後の「住み続けられるか」を左右します。中古購入時は備蓄倉庫の有無と、それが物置化していないかを確認してください。

④ 地区ごとに「まちづくり団体への説明」が必要

墨田区では、建築計画について町会・自治会に加えて地区指定のまちづくり団体への説明が求められます。対象区域は次のとおりです。

（このほか押上駅周辺、東向二四地区、小梅牛島通り、東駒形二丁目にも団体があります。）

これは地域コミュニティの結びつきが強い区であることの裏返しです。説明の際には建築計画に加えて「分譲か賃貸の別」「町会・自治会への加入誘導計画」の説明も求められます。単身者向け賃貸は地域との関係が希薄になりやすく、ごみ出しや騒音をめぐるトラブルが起きやすい——墨田区で賃貸経営をするなら、管理会社が地域対応をきちんとできるかが重要になります。

⑤ 管理体制は4段階、駐輪場は面積別

駐輪場は住戸面積で台数が変わるのが墨田区の特徴です。40㎡未満は1住戸1台以上、40〜70㎡未満は1.5台以上、70㎡以上は2台以上（端数切上）。バイク置き場は総住戸（室）数の10%を、駐輪場とは別に整備する必要があります。

集会室は20戸未満で努力義務、20〜50戸で10㎡以上、50〜100戸で20㎡以上、100戸以上で30㎡以上。壁面は隣地境界線から建築物の各部分まで50cm以上後退させる必要があります。

投資判断への落とし込み

• 24戸以下なら付置義務なし。この閾値が墨田区の物件規模を決めている
• 100戸以上は備蓄倉庫・マンホールトイレ・雨水8t/100人が義務。災害後の居住継続性が違う
• 高さ31m超は住戸内の安全対策が義務。タワー系物件はここを確認
• 地域団体への説明が制度化されているほどコミュニティが強い区。管理会社の地域対応力が問われる
• 想定表面利回り3.65%は23区の中位。災害リスクを価格に織り込んだうえで判断する

出典：墨田区「墨田区集合住宅条例（墨田区集合住宅の建築に係る居住環境の整備及び管理に関する条例）〜手続きのための手引き〜」（令和6年4月版）

よくある質問（FAQ）

Q. 墨田区で不動産投資の相談はどこにできますか？
A. 特定の1社に絞る必要はありません。複数社を一括で比較できるOh!Ya、都心区分の基礎から学べるプロパティエージェントの無料セミナー、年収からの借入可能額を個別に確認できる新日本地所の無料面談——この3タイプを組み合わせるのが現実的です。いずれも無料で、その場で契約する必要はありません。相談時は、提案利回りが墨田区の相場3.65%に対して妥当かを必ず確認してください。

Q. 墨田区のワンルームは投資対象になりますか？
A. 墨田区のワンルーム帯（20-30㎡）は650件の取引があり、価格中央値は約2,700万円、想定表面利回りは約3.65%です。利回りの高さだけでなく、空室リスクの低さと出口（売却）のしやすさをあわせて判断してください。

Q. 新築と中古のどちらが良いですか？
A. データ上、築0-5年の㎡単価は約131.1万円（想定利回り3.20%）、築31年~は約73.3万円（同5.73%）です。築浅は利回りが低く価格が高いため、実質収支は中古の方が確保しやすい傾向です。

Q. 表面利回りだけで判断してよいですか？
A. いいえ。管理費・修繕積立金・固定資産税・空室・客付け費用を差し引いた実質利回りで判断してください。

Q. 墨田区のマンション投資は儲かりますか？
A. 「儲かるか」は物件次第です。本文の相場データと実質利回り＆出口シミュレーターで、管理費・修繕積立金・空室・ローン返済を差し引いた実質収支が黒字か、数年後にいくらで売れるか（出口）まで含めて判断してください。

Q. 墨田区で不動産投資を始めるには年収いくら必要ですか？
A. 目安は年収500万円前後からですが、借入可能額は勤務先・勤続年数・既存借入で変わります。大切なのは借りられる額ではなく、返済後に無理なく黒字が残るかどうかです。

Q. 購入後の確定申告や節税はどうなりますか？
A. 家賃収入は不動産所得として確定申告が必要です。減価償却費や必要経費の計上で課税所得を圧縮できる場合があります。

まとめ

墨田区の区分マンションは、ワンルームの想定表面利回りが約3.65%、価格中央値は約2,700万円でした。築浅ほど収支が厳しくなる構造は他区と共通です。表面利回りではなく実質収支と出口戦略で判断することが成功の分かれ目です。まずは基礎を学び、複数社の提案を比較しながら、自分の資金計画に合った一室を見極めましょう。