東京・首都圏の不動産投資データ集【2026年最新・出典付き】

不動産投資の判断に使う数字を、出典とセットで一か所にまとめたページです。価格や金利は毎月動くため、参照した資料と時点を明記し、更新のたびに見直します。個々の数値は公的機関や各社の公表資料に基づいています。

首都圏の中古マンション価格の動き

東日本不動産流通機構（レインズ）の月次データでは、首都圏の中古マンション成約㎡単価は2026年前半まで上昇が続き、3月には1990年のバブル期水準を平均で上回りました。ところが5月に潮目が変わり、前年同月を下回る動きが出ています。

数字だけを見ると「下がり始めた」ように映りますが、全域が一律に下がっているわけではありません。都心の駅近や再開発エリアは底堅く、郊外や築古が調整に入るという二極化が進んでいます。「都心6区の下落」という報道も、その内訳を見て判断する必要があります。

築年数と価格の関係

同じくレインズの成約データから、築年数が上がると価格がどの程度下がるかの目安をまとめます。新築から築10年までで大きく下がり、築20年を過ぎると下落は緩やかになり、築30年を超えると下げ止まる傾向があります。下落は一定のペースではない、という点が投資判断では重要です。

より詳しい解説は築年数別 マンション価格の下落率データにまとめています。

東京の区分マンションの利回りの目安

都心の区分マンションは、新築から築浅が中心で、表面利回りは3〜4%台が中心です。ここから管理費・修繕積立金・固定資産税・賃貸管理手数料・空室期間、そしてローン金利が引かれるため、手取りの利回り（実質利回り）はおおむね1.5〜2.5%に落ち着きます。物件ごとの手取りは、実質利回り＆出口シミュレーターに価格と家賃を入れると確認できます。

金利と融資の動向

金利は上昇局面に入りました。固定金利は過去最大級の上げ幅となり、政策金利は1%が視野に入っています。返済計画は、金利が今より1〜2%上がっても回るかを前提に組むのが基本です。

一方で、金融機関の貸出姿勢は一様ではありません。各社の決算資料を見ると、不動産業向け融資を積極的に伸ばしている銀行と、絞っている銀行に分かれています。たとえばスルガ銀行は不動産業向け融資が前年比で大きく増え、オリックス銀行も2年で残高を倍以上に伸ばしています。融資先選びは評判ではなく、こうした決算の数字で見るのが確実です。詳細は銀行決算で判明した積極融資の銀行比較で扱っています。

出典

本ページの数値は、以下の公表資料に基づいています。価格・成約データは東日本不動産流通機構（レインズ）の月次・築年数別の統計、金利・政策金利は日本銀行および各金融機関の公表情報、融資残高は各社の決算資料・IRを参照しています。各数値は参照時点のものであり、最新の一次資料もあわせてご確認ください。

引用・転載について

本ページの表やデータは、出典として当ページのURLを明記いただければ、記事・資料に引用いただいて構いません。数値の解釈や加工は引用者の責任でお願いします。誤りに気づかれた場合は、お問い合わせからご連絡ください。

よくある質問

Q. 東京のマンション価格は今、上がっていますか下がっていますか？

首都圏平均では、2026年前半まで上昇が続き、5月に前年割れへ転じました。ただし都心の駅近は底堅く、郊外・築古が調整するという二極化が進んでいます。エリアと物件によって方向が異なるため、平均の数字だけで判断しないほうがよいです。

Q. 都心区分マンションの実質利回りはどのくらいですか？

表面利回りは3〜4%台が中心で、経費と空室、ローン金利を引いた手取りの実質利回りはおおむね1.5〜2.5%です。物件ごとに差があるため、購入前に自分の条件で試算することをおすすめします。

関連するデータは【2026年最新】東京23区の空室率・賃料データ一覧｜区別・築年別の実データで投資エリアを選ぶにもまとめています。