北区のマンション経営・区分投資2026｜利回り3.89%・相場2,600万円

【2026年9月更新】本記事の価格・利回りは国土交通省「不動産情報ライブラリ」の最新公開データ（2024〜2025年）で集計しています。東京全体の値動きは東京マンション価格2026年最新｜都心6区の下落と在庫急増もあわせてご覧ください。

※本記事にはプロモーション（アフィリエイト広告）が含まれます。相場・利回りの分析部分は、リンクの有無にかかわらず国土交通省の公開データに基づき中立に作成しています。

先に結論。北区のワンルーム区分は価格相場 約2,600万円・想定利回り3.89%（国交省の実取引898件を集計）。以下、築年別の利回りと「買ってよい条件」をデータで示します。

「北区で区分マンション投資を始めたいが、実際の相場や利回りが分からない」——そんな悩みを持つ方は多いはずです。本記事では国土交通省が公開する実際の取引価格データ（2024〜2025年・北区の中古マンション898件）を独自に集計し、第三者の立場で北区の区分マンションの相場と想定利回りを検証します。

区分マンション投資とは？3分で分かる基礎知識

定義と仕組み

区分マンション投資とは、マンションの1室（区分所有）を購入し、第三者に賃貸して家賃収入を得る投資手法です。一棟投資に比べて必要資金が小さく、数百万円台の自己資金とローンで始められるため、会社員の資産形成の入口として人気があります。管理は管理会社に委託でき、手間が少ない点も特徴です。

メリットとデメリット

メリットは、少額から始められること、流動性が比較的高く売却しやすいこと、団体信用生命保険を利用できることなどです。一方でデメリットも明確です。1室のみの所有のため空室になると家賃収入がゼロになり、ローン返済・管理費・修繕積立金の「持ち出し」が発生します。鉄筋コンクリート造は法定耐用年数が47年と長く節税効果は限定的で、管理費・修繕積立金の値上げは個人では避けにくい構造的リスクです。表面利回りだけでなく実質的な収支で判断することが欠かせません。

北区の中古マンション相場を実データで検証

ここからは、国土交通省「不動産情報ライブラリ」の取引価格情報（2024〜2025年・北区の中古マンション898件）を集計した結果です。想定表面利回りは「想定家賃3,500円/㎡・月」という仮定に基づく参考値で、実際の賃料・諸費用は反映していません。

投資対象の中心となる20-30㎡のワンルーム/1K帯は341件で、価格中央値は約2,600万円、㎡単価は約108.0万円、想定表面利回りは約3.89%でした。

次に、築年帯別の相場と利回りです（築年数は取引時点のもの）。

データが示す傾向は明確です。㎡単価は築0-5年で約126.2万円、築31年~で約70.0万円まで下がり、想定表面利回りは築浅の約3.33%から築古の約6.00%へと上昇します。つまり北区では、利回りを求めるほど築年数の古い物件になり、修繕・空室・流動性のリスクが高まるというトレードオフが存在します。新築・築浅ワンルームは価格上昇に賃料が追いついておらず、実質収支ではマイナスになりやすい点に注意が必要です。（出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ 取引価格情報を加工して作成）

北区で失敗しない選び方・始め方

データを踏まえた選び方のポイントは3つです。第一に、表面利回りを実質利回りに引き直すこと。管理費・修繕積立金・固定資産税・想定空室・客付け費用を差し引くと、表面3%台前半の築浅ワンルームは手残りがほとんど出ないケースがあります。第二に、築年と利回りのバランスを取ること。築20-30年前後は価格が落ち着き利回りが確保しやすい一方、修繕積立金の残高や大規模修繕の履歴を必ず確認します。第三に、出口（売却）を最初に設計すること。始め方は、①目的と予算の整理→②物件のシミュレーション→③現地・管理状況の確認→④融資条件の比較、という順序が基本です。

北区で不動産投資の相談はどこにする？無料相談3社の使い分けと聞くべき5つの質問

「北区で不動産投資の相談をしたいが、どこに行けばいいか分からない」——結論から言うと、1社に決め打ちせず、性格の違う2〜3社の無料相談を並べるのが失敗しない進め方です。北区のワンルーム相場は約2,600万円・想定利回り3.89%（実取引898件の集計）なので、この数字から大きく外れた提案が出てきたときに気づけるかどうかが分かれ目になります。

北区の相談先3タイプと使い分け

相談の場で必ず聞くべき5つの質問

無料相談は「買う場」ではなく「確かめる場」です。北区で相談するなら、次の5点は必ずその場で聞いてください。答えが濁る会社は候補から外して構いません。

1. 提案物件の想定利回りは、北区の相場3.89%に対して何%か。大きく上回るなら、その理由（築年・駅距離・専有面積）を説明できるか
2. シミュレーションの前提金利は何%か。政策金利は2026年9月に1.25%へ引き上げられている。低い金利前提のままなら作り直してもらう
3. 金利が今より1〜2%上がった場合の手残りはいくらか。その試算をその場で出せるか
4. 空室期間は何か月で見込んでいるか。年間家賃の何%を空室損として引いているか
5. 購入後の管理は誰がやるか。管理費・原状回復・入居付けの費用負担の線引き

この5問は、そのまま複数社を横並びで比べる採点表になります。会社ごとの得意エリアや取扱物件の傾向は北区の区分マンション投資 会社比較と東京の区分マンション投資 会社比較ランキングにまとめています。市況の最新値は東京・首都圏の不動産投資データ集で確認できます。

北区で相談する前に、自分で試算しておくと強い

相談前に自分の数字を持っておくと、提案の妥当性をその場で判定できます。価格・家賃・金利・築年を入れるだけで、管理費・税・売却まで含めた実質利回りとキャッシュフローが出せます。

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北区だから確認すべき5つのポイント

北区の条例には、23区で他に例を見ない規定があります。「個人である建築主」なら最低面積が22㎡まで緩和されるという制度です。そして家族向け住戸のハードルは55㎡と、周辺区より一段高く設定されています。

① 【北区だけ】個人の建築主は22㎡でよいという緩和

東京都北区集合住宅の建築及び管理に関する条例（平成20年10月1日施行）第10条は、住戸の規模を次のように定めています。

• 住戸専用面積 25㎡以上（ベランダ・バルコニー、共用部から使用するメーターボックス・パイプスペースの部分を除く）
• ただし個人である建築主は22㎡以上でよい

ここでいう「個人である建築主」とは、区の定義で北区に3年以上居住する者等で、かつ引き続き将来にわたり北区に居住し続ける、住民税を滞納していない個人の建築主を指します。

これは地元地主の自己所有アパート経営を想定した緩和です。投資家にとっての含意は明確で、北区には22㎡台の住戸を持つ物件が合法的に存在しうるということ。しかもそれは法人デベロッパーではなく地元の個人オーナーが建てた物件である可能性が高い、ということです。中古で取得する際は、専有面積を必ず確認してください。

なお、この条例の施行（平成20年10月1日）をもって「北区ワンルーム形式集合建築物の建築に関する指導要綱」は廃止されています。古い解説記事が要綱ベースで書かれている場合は、現行制度ではありません。

② 家族向け住戸のハードルが55㎡ — 周辺区より一段高い

条例第18条の付置義務は次のとおりです。

ワンルーム形式住戸（40㎡未満）を30戸以上含む場合、（総戸数−30）×1/2以上の家族向け住戸（55㎡以上）を設置すること（端数切り上げ）

ポイントは家族向け住戸の面積基準が55㎡以上である点です。中野区・文京区・杉並区・台東区・墨田区はいずれも40㎡以上を基準にしています。55㎡は40㎡の約1.4倍で、事業者にとっての負担は数字以上に重くなります。

一方で発動条件が「ワンルーム30戸以上」と高めなので、ワンルーム29戸以下なら付置義務は発生しません。北区でワンルーム主体の企画を組むなら29戸以下——これが事業者の合理的な線引きになります。

③ 多目的室の義務と、管理人室の「面積規定なし」

北区は多目的室の設置を戸数連動で義務づけています（条例第12条／1つの空間で確保すること）。

対照的に管理人室には面積の規定がありません（条例第14条）。主要な出入口を見通すことができる場所に設置し、表示・受付窓・必要な設備を設ければ足ります。豊島区（30戸以上で10㎡以上）、杉並区（10㎡以上）、墨田区（30戸以上で10㎡以上）が面積を定めているのと違う点です。

管理基準は3段階です。

④ バリアフリーの基準が「廊下1.2m以上」と具体的

条例第17条は、敷地に接する道路から住戸に至るまでの主要な経路について次を求めています。

• 共用廊下等に段差を設けないこと
• 床面を滑りにくい仕上げにすること
• 廊下、傾斜路、敷地内通路の有効幅は1.2m以上
• 各住戸（玄関）および住戸へ至る経路上の共用部の出入口の有効幅は80cm以上
• 高齢者・障害者等の入居する住戸を低層階にする等、災害時の避難および安全に配慮

廊下1.2m以上という数値基準は、台車や車椅子がすれ違える水準です。単身高齢者や荷物の多い入居者にとって実際の使い勝手に効きます。

自転車駐輪施設は住戸専用面積55㎡未満なら1戸につき1台以上、55㎡以上なら1戸につき1.5台以上（端数切上）です。

⑤ 標識の設置期間が「ワンルーム15戸以上で30日以上」

北区は近隣への周知にも独自のルールを置いています。

• 標識にはワンルーム形式住戸（40㎡未満）がある場合、その戸数を明示すること
• ワンルーム形式住戸が15戸以上ある場合、標識設置期間は少なくとも30日以上
• 建物高さの1倍の範囲内の居住者には、申し出がなくとも説明すること
• 2倍の範囲内の権利者・所有者からは申し出があった場合に説明すること
• 説明方法は戸別訪問または説明会によること

つまり北区では、ワンルームが多い計画ほど近隣に長く可視化される仕組みになっています。あわせて「町会・自治会加入誘導計画報告書」の提出が義務づけられており、地域コミュニティへの接続が制度に組み込まれています。

手続き面では、令和7年11月4日から電子申請の受付が始まりました（建築計画書・変更計画書・建築主変更届・説明会等経過報告・工事完了届・認定申請書）。

投資判断への落とし込み

• 22㎡の住戸が合法的に存在する（個人である建築主の場合）。面積は必ず確認
• 家族向け住戸が55㎡以上と重い一方、ワンルーム29戸以下なら付置義務なし
• 50戸以上は多目的室が義務。共用部の充実度が戸数で変わる
• 管理人室に面積規定がないため、実態としての管理品質は物件差が大きい
• 想定表面利回り3.89%は23区でも高水準。利回りの高さは地価の低さの裏返しであり、賃貸需要の厚みと出口の売りやすさを別途検証すべき

出典：東京都北区「集合住宅の建築及び管理に関する条例の概要」（更新日2026年8月3日）／「東京都北区集合住宅の建築及び管理に関する条例・施行規則の概要」（北区都市整備部住宅課）

よくある質問（FAQ）

Q. 北区で不動産投資の相談はどこにできますか？
A. 特定の1社に絞る必要はありません。複数社を一括で比較できるOh!Ya、都心区分の基礎から学べるプロパティエージェントの無料セミナー、年収からの借入可能額を個別に確認できる新日本地所の無料面談——この3タイプを組み合わせるのが現実的です。いずれも無料で、その場で契約する必要はありません。相談時は、提案利回りが北区の相場3.89%に対して妥当かを必ず確認してください。

Q. 北区のワンルームは投資対象になりますか？
A. 北区のワンルーム帯（20-30㎡）は341件の取引があり、価格中央値は約2,600万円、想定表面利回りは約3.89%です。利回りの高さだけでなく、空室リスクの低さと出口（売却）のしやすさをあわせて判断してください。

Q. 新築と中古のどちらが良いですか？
A. データ上、築0-5年の㎡単価は約126.2万円（想定利回り3.33%）、築31年~は約70.0万円（同6.00%）です。築浅は利回りが低く価格が高いため、実質収支は中古の方が確保しやすい傾向です。

Q. 表面利回りだけで判断してよいですか？
A. いいえ。管理費・修繕積立金・固定資産税・空室・客付け費用を差し引いた実質利回りで判断してください。

Q. 北区のマンション投資は儲かりますか？
A. 「儲かるか」は物件次第です。本文の相場データと実質利回り＆出口シミュレーターで、管理費・修繕積立金・空室・ローン返済を差し引いた実質収支が黒字か、数年後にいくらで売れるか（出口）まで含めて判断してください。

Q. 北区で不動産投資を始めるには年収いくら必要ですか？
A. 目安は年収500万円前後からですが、借入可能額は勤務先・勤続年数・既存借入で変わります。大切なのは借りられる額ではなく、返済後に無理なく黒字が残るかどうかです。

Q. 購入後の確定申告や節税はどうなりますか？
A. 家賃収入は不動産所得として確定申告が必要です。減価償却費や必要経費の計上で課税所得を圧縮できる場合があります。

まとめ

北区の区分マンションは、ワンルームの想定表面利回りが約3.89%、価格中央値は約2,600万円でした。築浅ほど収支が厳しくなる構造は他区と共通です。表面利回りではなく実質収支と出口戦略で判断することが成功の分かれ目です。まずは基礎を学び、複数社の提案を比較しながら、自分の資金計画に合った一室を見極めましょう。