千代田区のマンション経営・区分投資｜利回り3.09%・相場2,900万円を実データで検証【2026】

【2026年9月更新】本記事の価格・利回りは国土交通省「不動産情報ライブラリ」の最新公開データ（2024〜2025年）で集計しています。東京全体の値動きは東京マンション価格2026年最新｜都心6区の下落と在庫急増もあわせてご覧ください。

※本記事にはプロモーション（アフィリエイト広告）が含まれます。相場・利回りの分析部分は、リンクの有無にかかわらず国土交通省の公開データに基づき中立に作成しています。

先に結論。千代田区のワンルーム区分は価格相場 約2,900万円・想定利回り3.09%（国交省の実取引484件を集計）。以下、築年別の利回りと「買ってよい条件」をデータで示します。

「千代田区で区分マンション投資を始めたいが、実際の相場や利回りが分からない」——そんな悩みを持つ方は多いはずです。本記事では国土交通省が公開する実際の取引価格データ（2024〜2025年・千代田区の中古マンション484件）を独自に集計し、第三者の立場で千代田区の区分マンションの相場と想定利回りを検証します。

千代田区のワンルームは、いくらで買えて何%回るのか

千代田区の中古ワンルーム（20-30㎡）は、実取引147件で価格中央値 約2,900万円・㎡単価 約136.0万円・想定表面利回り 約3.09%。この3.09%という数字が、以降のすべての判断の基準になります。提案された物件の利回りがここから大きく外れているなら、築年・駅距離・専有面積のどれかに理由があるはずで、その理由を説明できるかが会社を見極める最初の材料です。

なお、区分マンション投資そのものの仕組み（1室を購入して賃貸に出す、空室になれば収入がゼロになる、管理費・修繕積立金の値上げは個人では避けにくい等）は不動産投資ローン審査の通し方や不動産投資の利回り相場2026で解説しています。本記事は千代田区という土地の条件に絞って書きます。

千代田区の中古マンション相場を実データで検証

ここからは、国土交通省「不動産情報ライブラリ」の取引価格情報（2024〜2025年・千代田区の中古マンション484件）を集計した結果です。想定表面利回りは「想定家賃3,500円/㎡・月」という仮定に基づく参考値で、実際の賃料・諸費用は反映していません。

投資対象の中心となる20-30㎡のワンルーム/1K帯は147件で、価格中央値は約2,900万円、㎡単価は約136.0万円、想定表面利回りは約3.09%でした。

次に、築年帯別の相場と利回りです（築年数は取引時点のもの）。

データが示す傾向は明確です。㎡単価は築0-5年で約258.0万円、築31年~で約122.5万円まで下がり、想定表面利回りは築浅の約1.63%から築古の約3.43%へと上昇します。つまり千代田区では、利回りを求めるほど築年数の古い物件になり、修繕・空室・流動性のリスクが高まるというトレードオフが存在します。新築・築浅ワンルームは価格上昇に賃料が追いついておらず、実質収支ではマイナスになりやすい点に注意が必要です。（出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ 取引価格情報を加工して作成）

千代田区だから確認すべきポイント

ここからは、他区の記事では書けない「千代田区固有」の判断材料を整理します。ワンルームの建てられ方は区ごとの条例・要綱でまったく違い、それが供給量と物件の作りを決めています。

千代田区のワンルーム規制

昭和61年6月19日制定（同年7月1日施行）。直近の改正は平成22年4月20日（平成22年8月1日施行）。細目は同指導要領で定める

1. 条例ではなく要綱で指導している

新宿区・渋谷区・中野区はワンルーム規制を条例で定めているが、千代田区は昭和61年からの指導要綱のままで、最後の改正は平成22年。要綱の条文で確認できる手段は、届出や協議をしない建築主への勧告と、基準に適合した建物への証票の交付まで。対象物件なら、この証票が交付されているかを売主に聞ける。

2. ファミリー住戸は戸数ではなく面積の合計で決まる

総戸数20戸以上の建物は、40㎡以上の住戸の専用面積の合計を全体の1/3以上にしなければならない。25㎡のワンルームが30戸（計750㎡）なら、ファミリー住戸は計375㎡以上が必要になる。40㎡なら10戸、75㎡なら5戸で足りる。戸数で数える他区と違い、広い住戸を少数入れた建物が出てくる。

3. 3階建ては対象外で、地階を含む4階以上から

対象は地階を含む階数4以上で、30㎡以下の住戸が10戸以上ある建物。新宿区や渋谷区は階数3以上から対象なので、千代田区のほうが1階分ゆるい。3階建ての小規模な建物や、30㎡以下が9戸までの建物には25㎡の最低面積もかからない。千代田区で25㎡未満の住戸を見つけたら、まず建物の階数と戸数を確かめる。対象外の規模なら説明がつく。

4. 大きな開発には住環境整備推進制度が重なる

敷地500㎡以上または延べ面積3,000㎡以上の建築物には、平成28年7月施行の住環境整備推進制度がかかる。住居系の用途地域なら延べ面積の10%以上、商業系は5%以上、丸の内や大手町などのD地域は2.5%以上を地域貢献の施設に充てる。区内での整備が難しい場合の開発協力金は1㎡あたり20万円。

出典：千代田区例規集「千代田区ワンルームマンション等建築物に関する指導要綱」（昭和61年6月19日制定、平成22年4月20日最終改正） ／ 千代田区例規集「千代田区ワンルームマンション等建築物に関する指導要領」（平成16年8月1日制定、平成22年4月21日最終改正） ／ 千代田区「ワンルームマンション等建築物に関する指導」（区公式ページ、2020年2月7日更新） ／ 千代田区「開発事業に係る住環境整備推進制度」（区公式ページ、2026年10月1日更新）

千代田区で失敗しない選び方・始め方

千代田区のデータが示す選び方の要点は3つです。第一に、表面3.09%を実質利回りに引き直すこと。管理費・修繕積立金・固定資産税・想定空室・客付け費用を差し引くと、築0-5年の約1.63%は手残りがほとんど出ない水準です。第二に、築年と利回りのバランスを取ること。千代田区では築0-5年から築31年~で想定利回りが1.63%→3.43%へ動きますが、その差は修繕積立金の残高と大規模修繕の履歴で消えることがあります。第三に、出口を最初に設計すること。上のセクションで見たとおり千代田区の供給構造は条例で決まっており、それが将来の売りやすさを左右します。始め方は①目的と予算の整理→②シミュレーション→③現地・管理状況の確認→④融資条件の比較、の順です。

千代田区で相談するときに持っていく数字

無料相談は「買う場」ではなく「確かめる場」です。千代田区で相談するなら、手ぶらで行かずに次の2つを持っていってください。

1. 千代田区の相場：価格中央値 約2,900万円・想定表面利回り 約3.09%（実取引484件）。提案物件がこれを大きく上回るなら、築年・駅距離・専有面積のどれで説明がつくのかをその場で聞く
2. 千代田区の供給条件：上で見た千代田区ワンルームマンション等建築物に関する指導要綱の内容。条例ではなく要綱で指導しているという前提を知っていれば、提案の物件がなぜその面積・その構成なのかを自分で検証できる

会社選びの基準（提案の中立性・シミュレーションの精度・出口の説明）と、相談時に必ず聞くべき質問リストは東京の区分マンション投資 会社比較ランキングにまとめています。

相談前に自分で試算しておくと、提案の妥当性をその場で判定できます。価格・家賃・金利・築年を入れるだけで、管理費・税・売却まで含めた実質利回りとキャッシュフローが出せます。▶ 実質利回り＆出口シミュレーターで試算する（無料）

よくある質問（FAQ）

Q. 千代田区でワンルームを建てるとき、どんな規制がかかりますか？
A. 千代田区ワンルームマンション等建築物に関する指導要綱が適用されます。対象は地階を含む階数4以上で、専用面積30㎡以下のワンルーム形式の住戸を10戸以上有する建築物で、住戸の最低面積は25㎡以上。ファミリー住戸の付置は「総戸数20戸以上の場合、専用面積40㎡以上のファミリー向け住戸の専用面積の合計を、全住戸の専用面積の合計の1/3以上とする」です。中古を買う場合も、その物件がどの基準で建てられたかで専有面積と共用部の水準が変わります。

Q. 千代田区に特有の注意点は何ですか？
A. 条例ではなく要綱で指導している——新宿区・渋谷区・中野区はワンルーム規制を条例で定めているが、千代田区は昭和61年からの指導要綱のままで、最後の改正は平成22年。要綱の条文で確認できる手段は、届出や協議をしない建築主への勧告と、基準に適合した建物への証票の交付まで。対象物件なら、この証票が交付されているかを売主に聞ける。

Q. 千代田区で不動産投資の相談はどこにできますか？
A. 特定の1社に絞る必要はありません。複数社を一括で比較できるOh!Ya、都心区分の基礎から学べるプロパティエージェントの無料セミナー、年収からの借入可能額を個別に確認できる新日本地所の無料面談——この3タイプを組み合わせるのが現実的です。いずれも無料で、その場で契約する必要はありません。相談時は、提案利回りが千代田区の相場3.09%に対して妥当かを必ず確認してください。

Q. 千代田区のワンルームは投資対象になりますか？
A. 千代田区のワンルーム帯（20-30㎡）は147件の取引があり、価格中央値は約2,900万円、想定表面利回りは約3.09%です。利回りの高さだけでなく、空室リスクの低さと出口（売却）のしやすさをあわせて判断してください。

Q. 千代田区では新築と中古のどちらが良いですか？
A. 千代田区のデータ上、築0-5年の㎡単価は約258.0万円（想定利回り1.63%）、築31年~は約122.5万円（同3.43%）で、利回り差は1.80ポイントあります。築浅は利回りが低く価格が高いため実質収支は中古の方が確保しやすい傾向ですが、千代田区ではファミリー住戸は戸数ではなく面積の合計で決まるという条件が効くため、築年だけで決めないでください。

Q. 千代田区で不動産投資を始めるには年収いくら必要ですか？
A. 目安は年収500万円前後からですが、借入可能額は勤務先・勤続年数・既存借入で変わります。千代田区のワンルーム相場は約2,900万円なので、この価格帯で無理なく返済できるかが実質的な基準です。大切なのは借りられる額ではなく、返済後に黒字が残るかどうかです。

Q. 千代田区で買った物件は将来売れますか？
A. 出口の読みやすさは供給構造で決まります。千代田区では総戸数20戸以上の場合、専用面積40㎡以上のファミリー向け住戸の専用面積の合計を、全住戸の専用面積の合計の1/3以上とするという条件があるため、同種の物件がどれだけ市場に出てくるかが規定されています。表面利回り3.09%の裏側にあるこの構造を理解したうえで、数年後にいくらで売れるかまで含めて判断してください。

まとめ

千代田区の区分マンションは、ワンルームの想定表面利回りが約3.09%、価格中央値は約2,900万円でした。ただし千代田区で判断を分けるのは、この平均値そのものより条例ではなく要綱で指導しているという区固有の条件です。千代田区ワンルームマンション等建築物に関する指導要綱が供給の作られ方を決め、それが将来の売りやすさまで規定します。表面利回りではなく、実質収支と出口戦略、そしてこの区の条件で判断することが成功の分かれ目です。