江東区のマンション経営・区分投資2026｜利回り3.5%・相場2,800万円

【2026年9月更新】本記事の価格・利回りは国土交通省「不動産情報ライブラリ」の最新公開データ（2024〜2025年）で集計しています。東京全体の値動きは東京マンション価格2026年最新｜都心6区の下落と在庫急増もあわせてご覧ください。

※本記事にはプロモーション（アフィリエイト広告）が含まれます。相場・利回りの分析部分は、リンクの有無にかかわらず国土交通省の公開データに基づき中立に作成しています。

先に結論。江東区のワンルーム区分は価格相場 約2,800万円・想定利回り3.5%（国交省の実取引2,347件を集計）。以下、築年別の利回りと「買ってよい条件」をデータで示します。

「江東区で区分マンション投資を始めたいが、実際の相場や利回りが分からない」——そんな悩みを持つ方は多いはずです。本記事では国土交通省が公開する実際の取引価格データ（2024〜2025年・江東区の中古マンション2,347件）を独自に集計し、第三者の立場で江東区の区分マンションの相場と想定利回りを検証します。

区分マンション投資とは？3分で分かる基礎知識

定義と仕組み

区分マンション投資とは、マンションの1室（区分所有）を購入し、第三者に賃貸して家賃収入を得る投資手法です。一棟投資に比べて必要資金が小さく、数百万円台の自己資金とローンで始められるため、会社員の資産形成の入口として人気があります。管理は管理会社に委託でき、手間が少ない点も特徴です。

メリットとデメリット

メリットは、少額から始められること、流動性が比較的高く売却しやすいこと、団体信用生命保険を利用できることなどです。一方でデメリットも明確です。1室のみの所有のため空室になると家賃収入がゼロになり、ローン返済・管理費・修繕積立金の「持ち出し」が発生します。鉄筋コンクリート造は法定耐用年数が47年と長く節税効果は限定的で、管理費・修繕積立金の値上げは個人では避けにくい構造的リスクです。表面利回りだけでなく実質的な収支で判断することが欠かせません。

江東区の中古マンション相場を実データで検証

ここからは、国土交通省「不動産情報ライブラリ」の取引価格情報（2024〜2025年・江東区の中古マンション2,347件）を集計した結果です。想定表面利回りは「想定家賃3,500円/㎡・月」という仮定に基づく参考値で、実際の賃料・諸費用は反映していません。

投資対象の中心となる20-30㎡のワンルーム/1K帯は804件で、価格中央値は約2,800万円、㎡単価は約120.0万円、想定表面利回りは約3.5%でした。

次に、築年帯別の相場と利回りです（築年数は取引時点のもの）。

データが示す傾向は明確です。㎡単価は築0-5年で約138.5万円、築31年~で約66.7万円まで下がり、想定表面利回りは築浅の約3.03%から築古の約6.30%へと上昇します。つまり江東区では、利回りを求めるほど築年数の古い物件になり、修繕・空室・流動性のリスクが高まるというトレードオフが存在します。新築・築浅ワンルームは価格上昇に賃料が追いついておらず、実質収支ではマイナスになりやすい点に注意が必要です。（出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ 取引価格情報を加工して作成）

江東区で失敗しない選び方・始め方

データを踏まえた選び方のポイントは3つです。第一に、表面利回りを実質利回りに引き直すこと。管理費・修繕積立金・固定資産税・想定空室・客付け費用を差し引くと、表面3%台前半の築浅ワンルームは手残りがほとんど出ないケースがあります。第二に、築年と利回りのバランスを取ること。築20-30年前後は価格が落ち着き利回りが確保しやすい一方、修繕積立金の残高や大規模修繕の履歴を必ず確認します。第三に、出口（売却）を最初に設計すること。始め方は、①目的と予算の整理→②物件のシミュレーション→③現地・管理状況の確認→④融資条件の比較、という順序が基本です。

江東区で不動産投資の相談はどこにする？無料相談3社の使い分けと聞くべき5つの質問

「江東区で不動産投資の相談をしたいが、どこに行けばいいか分からない」——結論から言うと、1社に決め打ちせず、性格の違う2〜3社の無料相談を並べるのが失敗しない進め方です。江東区のワンルーム相場は約2,800万円・想定利回り3.5%（実取引2,347件の集計）なので、この数字から大きく外れた提案が出てきたときに気づけるかどうかが分かれ目になります。

江東区の相談先3タイプと使い分け

相談の場で必ず聞くべき5つの質問

無料相談は「買う場」ではなく「確かめる場」です。江東区で相談するなら、次の5点は必ずその場で聞いてください。答えが濁る会社は候補から外して構いません。

1. 提案物件の想定利回りは、江東区の相場3.5%に対して何%か。大きく上回るなら、その理由（築年・駅距離・専有面積）を説明できるか
2. シミュレーションの前提金利は何%か。政策金利は2026年9月に1.25%へ引き上げられている。低い金利前提のままなら作り直してもらう
3. 金利が今より1〜2%上がった場合の手残りはいくらか。その試算をその場で出せるか
4. 空室期間は何か月で見込んでいるか。年間家賃の何%を空室損として引いているか
5. 購入後の管理は誰がやるか。管理費・原状回復・入居付けの費用負担の線引き

この5問は、そのまま複数社を横並びで比べる採点表になります。会社ごとの得意エリアや取扱物件の傾向は江東区の区分マンション投資 会社比較と東京の区分マンション投資 会社比較ランキングにまとめています。市況の最新値は東京・首都圏の不動産投資データ集で確認できます。

江東区で相談する前に、自分で試算しておくと強い

相談前に自分の数字を持っておくと、提案の妥当性をその場で判定できます。価格・家賃・金利・築年を入れるだけで、管理費・税・売却まで含めた実質利回りとキャッシュフローが出せます。

▶ 実質利回り＆出口シミュレーターで試算する（無料）

江東区だから確認すべき5つのポイント

江東区の条例は令和6年1月1日に施行された改正版で、23区の中でも群を抜いて項目が多く、しかも浸水対策と防災情報の開示が条例上の義務になっています。ゼロメートル地帯を抱える区ならではの設計です。

① 建物が3種類に分類され、それぞれ規制が違う

江東区マンション等の建設に関する条例（平成19年12月13日条例第45号／令和6年1月1日施行）は、建物を次のように分類します。

面積規制は第21条第1項でワンルーム住戸の専用面積は25㎡以上（義務）。第2項ではワンルーム住戸を20戸以上含むワンルームマンションにはファミリー住戸を設置しなければならないと定めています。

② 【江東区の核心】浸水対策が「努力」ではなく「義務」

条例第17条の2は次のように定めています。

事業者は、ファミリーマンション、ワンルームマンション又は小規模マンションを建設しようとするときは、規則で定める浸水対策を講ずるものとする。

他区の条例では浸水は「配慮」「努力義務」にとどまることが多いのに対し、江東区は「講ずるものとする」と言い切っています。同様に第17条の3（防犯対策）、第18条（災害対策用施設の設置）も義務規定です。

さらに決定的なのが第31条（防災情報の周知）です。

事業者は、…規則で定める防災に関する情報を重要事項説明書等に記載し、入居者に周知するものとする。

つまり江東区では、災害リスクの説明が契約書類のレベルで制度化されているということです。投資家にとっては、購入時に浸水想定の情報が必ず出てくる区だといえます。中古で買う場合も、重要事項説明書の防災情報欄を必ず確認してください。

③ 令和6年改正で加わった設備義務 — 既存物件との差が出る

令和6年1月1日施行の改正で、次の設備が義務化されました。

• 宅配ボックスの設置（第24条／規則で定める設置数以上）
• 一時駐車スペースの設置（第15条の2）——緊急車両・宅配車両等を停留させるため
• 電気自動車等充電設備の設置（第15条の3）
• 地球温暖化対策設備の設置（第13条）
• 管理組合または管理業者等専用の郵便受け（第25条）
• コミュニティスペース（談話コーナー等）の設置（第23条／集会所を設置した場合は不要）

投資判断上の意味は明確です。令和6年1月1日以後に届出がなされた物件と、それ以前の物件とでは設備水準に明確な差があるということです（附則第2項により、施行日前に届出がなされたものは従前の例による）。宅配ボックスの有無は単身者向け賃貸の競争力に直結します。

④ ファミリー住戸151戸以上で発動する「もう一段の義務」

江東区にはタワーマンションを念頭に置いた規定があります。ファミリー住戸を151戸以上含むファミリーマンションまたはワンルームマンションには、次が課されます。

• 生活利便施設または地域貢献施設を敷地内に設置（第12条の3）——購買施設・医療施設等、または集会施設等
• 1戸当たりの専用面積の確保（第21条第3項）
• バリアフリー住戸の設置（第21条の2）

豊洲・東雲・有明などの大規模物件では、こうした付帯施設が条例に基づいて整備されています。逆に言えば、ファミリー住戸150戸以下の物件にはこれらの義務がないため、同じエリアでも規模によって共用施設の充実度が変わります。

⑤ 意外に効く「地名の適正使用」条項

条例第5条第2項には、他区にほとんど見られない規定があります。

事業者は、マンション等の名称に地名を用いる場合は、当該マンション等の所在する地名を使用するよう努めなければならない。

江東区は豊洲・有明・東雲といったブランド地名を抱えるため、実際の所在地とは異なる地名を冠した物件名が問題になってきた経緯があります。物件名に含まれる地名と登記上の所在地が一致しているかを確認する——これは江東区の物件を検討する際の実務的なチェックポイントです。

なお条例第33条により、届出・協議・協定締結・完了届などを行わない事業者には勧告が行われ、従わない場合は事実経過が公表されます。また第8条第3項により、事業者が変更になる場合は協定の内容が変更後の事業者に承継されます。

投資判断への落とし込み

• 浸水対策・防災情報の開示が条例上の義務。江東区で買うなら重要事項説明書の防災情報を必ず読む
• 令和6年1月1日が設備水準の分水嶺。宅配ボックス・EV充電の有無で募集力が変わる
• ワンルーム住戸20戸以上でファミリー付置が発動。15〜19戸規模の物件が成立しやすい
• ファミリー住戸151戸以上の大規模物件には生活利便施設が付く。規模で共用部の質が変わる
• 物件名の地名と実際の所在地の一致を確認する

出典：江東区「江東区マンション等の建設に関する条例」（平成19年12月13日条例第45号／令和6年1月1日施行）

よくある質問（FAQ）

Q. 江東区で不動産投資の相談はどこにできますか？
A. 特定の1社に絞る必要はありません。複数社を一括で比較できるOh!Ya、都心区分の基礎から学べるプロパティエージェントの無料セミナー、年収からの借入可能額を個別に確認できる新日本地所の無料面談——この3タイプを組み合わせるのが現実的です。いずれも無料で、その場で契約する必要はありません。相談時は、提案利回りが江東区の相場3.5%に対して妥当かを必ず確認してください。

Q. 江東区のワンルームは投資対象になりますか？
A. 江東区のワンルーム帯（20-30㎡）は804件の取引があり、価格中央値は約2,800万円、想定表面利回りは約3.5%です。利回りの高さだけでなく、空室リスクの低さと出口（売却）のしやすさをあわせて判断してください。

Q. 新築と中古のどちらが良いですか？
A. データ上、築0-5年の㎡単価は約138.5万円（想定利回り3.03%）、築31年~は約66.7万円（同6.30%）です。築浅は利回りが低く価格が高いため、実質収支は中古の方が確保しやすい傾向です。

Q. 表面利回りだけで判断してよいですか？
A. いいえ。管理費・修繕積立金・固定資産税・空室・客付け費用を差し引いた実質利回りで判断してください。

Q. 江東区のマンション投資は儲かりますか？
A. 「儲かるか」は物件次第です。本文の相場データと実質利回り＆出口シミュレーターで、管理費・修繕積立金・空室・ローン返済を差し引いた実質収支が黒字か、数年後にいくらで売れるか（出口）まで含めて判断してください。

Q. 江東区で不動産投資を始めるには年収いくら必要ですか？
A. 目安は年収500万円前後からですが、借入可能額は勤務先・勤続年数・既存借入で変わります。大切なのは借りられる額ではなく、返済後に無理なく黒字が残るかどうかです。

Q. 購入後の確定申告や節税はどうなりますか？
A. 家賃収入は不動産所得として確定申告が必要です。減価償却費や必要経費の計上で課税所得を圧縮できる場合があります。

まとめ

江東区の区分マンションは、ワンルームの想定表面利回りが約3.5%、価格中央値は約2,800万円でした。築浅ほど収支が厳しくなる構造は他区と共通です。表面利回りではなく実質収支と出口戦略で判断することが成功の分かれ目です。まずは基礎を学び、複数社の提案を比較しながら、自分の資金計画に合った一室を見極めましょう。