新宿区のマンション経営・区分投資｜利回り3.18%・相場2,800万円を実データで検証【2026】

【2026年9月更新】本記事の価格・利回りは国土交通省「不動産情報ライブラリ」の最新公開データ（2024〜2025年）で集計しています。東京全体の値動きは東京マンション価格2026年最新｜都心6区の下落と在庫急増もあわせてご覧ください。

※本記事にはプロモーション（アフィリエイト広告）が含まれます。相場・利回りの分析部分は、リンクの有無にかかわらず国土交通省の公開データに基づき中立に作成しています。

先に結論。新宿区のワンルーム区分は価格相場 約2,800万円・想定利回り3.18%（国交省の実取引1,675件を集計）。以下、築年別の利回りと「買ってよい条件」をデータで示します。

「新宿区で区分マンション投資を始めたいが、実際の相場や利回りが分からない」——そんな悩みを持つ方は多いはずです。本記事では国土交通省が公開する実際の取引価格データ（2024〜2025年・新宿区の中古マンション1,675件）を独自に集計し、第三者の立場で新宿区の区分マンションの相場と想定利回りを検証します。

新宿区のワンルームは、いくらで買えて何%回るのか

新宿区の中古ワンルーム（20-30㎡）は、実取引647件で価格中央値 約2,800万円・㎡単価 約132.0万円・想定表面利回り 約3.18%。この3.18%という数字が、以降のすべての判断の基準になります。提案された物件の利回りがここから大きく外れているなら、築年・駅距離・専有面積のどれかに理由があるはずで、その理由を説明できるかが会社を見極める最初の材料です。

なお、区分マンション投資そのものの仕組み（1室を購入して賃貸に出す、空室になれば収入がゼロになる、管理費・修繕積立金の値上げは個人では避けにくい等）は不動産投資ローン審査の通し方や不動産投資の利回り相場2026で解説しています。本記事は新宿区という土地の条件に絞って書きます。

新宿区の中古マンション相場を実データで検証

ここからは、国土交通省「不動産情報ライブラリ」の取引価格情報（2024〜2025年・新宿区の中古マンション1,675件）を集計した結果です。想定表面利回りは「想定家賃3,500円/㎡・月」という仮定に基づく参考値で、実際の賃料・諸費用は反映していません。

投資対象の中心となる20-30㎡のワンルーム/1K帯は647件で、価格中央値は約2,800万円、㎡単価は約132.0万円、想定表面利回りは約3.18%でした。

次に、築年帯別の相場と利回りです（築年数は取引時点のもの）。

データが示す傾向は明確です。㎡単価は築0-5年で約200.0万円、築31年~で約96.0万円まで下がり、想定表面利回りは築浅の約2.10%から築古の約4.38%へと上昇します。つまり新宿区では、利回りを求めるほど築年数の古い物件になり、修繕・空室・流動性のリスクが高まるというトレードオフが存在します。新築・築浅ワンルームは価格上昇に賃料が追いついておらず、実質収支ではマイナスになりやすい点に注意が必要です。（出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ 取引価格情報を加工して作成）

新宿区だから確認すべきポイント

ここからは、他区の記事では書けない「新宿区固有」の判断材料を整理します。ワンルームの建てられ方は区ごとの条例・要綱でまったく違い、それが供給量と物件の作りを決めています。

新宿区のワンルーム規制

平成15年12月8日条例第72号（平成16年4月1日施行）。平成20年10月1日・平成23年10月20日・令和2年4月1日に改正施行。直近の改正は令和8年10月1日施行で、同年9月30日までの適用範囲は「地階を除く階数3以上かつワンルーム形式10戸以上」

1. 令和8年10月1日から対象が広がった

これまではワンルーム形式が10戸以上の建物だけが対象だった。改正後は10戸未満でも、総住戸の1/3以上がワンルーム形式なら対象に入る。階数の数え方も「地階を除く」から「地階を含む」に変わった。いま流通している中古は旧基準で建ったもので、新基準の建物が出てくるのはこれから。小規模な新築ほど影響を受ける。

2. ワンルーム29戸までは家族向け住戸がゼロ

家族向け住戸の計算式は（ワンルーム形式の住戸数−29）×1/3。29戸以下なら付置義務そのものがない。中野区は（総戸数−11）×1/2なので、30戸の建物なら10戸をファミリータイプにする必要がある。新宿区はワンルームだけの建物を建てやすく、単身向けの供給が続きやすい。賃貸の競合は多いと見たほうがいい。

3. 30戸以上は2割が高齢者配慮住戸

条例第14条により、ワンルーム形式が30戸以上の建物は、その2割以上に管理人室への通報設備や手すりを付けなければならない。第13条は高齢者の入居受け入れも努力義務にしている。同じ建物でも住戸によって仕様が違うので、買う住戸がどちらなのか、通報設備の維持費が管理費に入っているのかは先に聞いておく。

4. 100戸以上は別の条例も同時にかかる

同じ令和8年10月1日に「新宿区大規模マンション及び開発事業に係る市街地環境の整備に関する条例」も施行された。100戸以上の共同住宅は、計画の届出に加えて、子育て支援施設などの地域共生施設について区との事前協議が義務になる。大規模物件は着工までの手続きが1つ増え、供給のペースに影響する可能性がある。

出典：新宿区「新宿区ワンルームマンション等の建築及び管理に関する条例」（区公式ページ、2026年8月14日更新） ／ 新宿区「新宿区ワンルームマンション等の建築及び管理に関する条例」条例本文（平成15年12月8日条例第72号） ／ 新宿区「新宿区ワンルームマンション等の建築及び管理に関する条例 新旧対照表」（令和8年10月1日施行） ／ 新宿区「大規模マンション条例ほか1条例を公布しました」（区公式ページ、2026年4月1日更新） ／ 新宿区都市計画部住宅課「ワンルームマンション等の建築及び管理に関する条例 手引き」（平成31年1月）

新宿区で失敗しない選び方・始め方

新宿区のデータが示す選び方の要点は3つです。第一に、表面3.18%を実質利回りに引き直すこと。管理費・修繕積立金・固定資産税・想定空室・客付け費用を差し引くと、築0-5年の約2.10%は手残りがほとんど出ない水準です。第二に、築年と利回りのバランスを取ること。新宿区では築0-5年から築31年~で想定利回りが2.10%→4.38%へ動きますが、その差は修繕積立金の残高と大規模修繕の履歴で消えることがあります。第三に、出口を最初に設計すること。上のセクションで見たとおり新宿区の供給構造は条例で決まっており、それが将来の売りやすさを左右します。始め方は①目的と予算の整理→②シミュレーション→③現地・管理状況の確認→④融資条件の比較、の順です。

新宿区で相談するときに持っていく数字

無料相談は「買う場」ではなく「確かめる場」です。新宿区で相談するなら、手ぶらで行かずに次の2つを持っていってください。

1. 新宿区の相場：価格中央値 約2,800万円・想定表面利回り 約3.18%（実取引1,675件）。提案物件がこれを大きく上回るなら、築年・駅距離・専有面積のどれで説明がつくのかをその場で聞く
2. 新宿区の供給条件：上で見た新宿区ワンルームマンション等の建築及び管理に関する条例の内容。令和8年10月1日から対象が広がったという前提を知っていれば、提案の物件がなぜその面積・その構成なのかを自分で検証できる

会社選びの基準（提案の中立性・シミュレーションの精度・出口の説明）と、相談時に必ず聞くべき質問リストは東京の区分マンション投資 会社比較ランキングにまとめています。

相談前に自分で試算しておくと、提案の妥当性をその場で判定できます。価格・家賃・金利・築年を入れるだけで、管理費・税・売却まで含めた実質利回りとキャッシュフローが出せます。▶ 実質利回り＆出口シミュレーターで試算する（無料）

よくある質問（FAQ）

Q. 新宿区でワンルームを建てるとき、どんな規制がかかりますか？
A. 新宿区ワンルームマンション等の建築及び管理に関する条例が適用されます。対象は地階を含む階数3以上の共同住宅・寮・寄宿舎・長屋で、専用面積30㎡未満のワンルーム形式の住戸が10戸以上、または総住戸の1/3以上のもの（階数3の場合は総住戸10戸以上に限る）で、住戸の最低面積は25㎡以上（寮・寄宿舎の住室を除く）。ファミリー住戸の付置は「ワンルーム形式の住戸が30戸以上の場合、（ワンルーム形式の住戸数−29）×1/3以上（第一種低層住居専用地域は×1/2以上）を専用面積40㎡以上の家族向け住戸とする」です。中古を買う場合も、その物件がどの基準で建てられたかで専有面積と共用部の水準が変わります。

Q. 新宿区に特有の注意点は何ですか？
A. 令和8年10月1日から対象が広がった——これまではワンルーム形式が10戸以上の建物だけが対象だった。改正後は10戸未満でも、総住戸の1/3以上がワンルーム形式なら対象に入る。階数の数え方も「地階を除く」から「地階を含む」に変わった。いま流通している中古は旧基準で建ったもので、新基準の建物が出てくるのはこれから。小規模な新築ほど影響を受ける。

Q. 新宿区で不動産投資の相談はどこにできますか？
A. 特定の1社に絞る必要はありません。複数社を一括で比較できるOh!Ya、都心区分の基礎から学べるプロパティエージェントの無料セミナー、年収からの借入可能額を個別に確認できる新日本地所の無料面談——この3タイプを組み合わせるのが現実的です。いずれも無料で、その場で契約する必要はありません。相談時は、提案利回りが新宿区の相場3.18%に対して妥当かを必ず確認してください。

Q. 新宿区のワンルームは投資対象になりますか？
A. 新宿区のワンルーム帯（20-30㎡）は647件の取引があり、価格中央値は約2,800万円、想定表面利回りは約3.18%です。利回りの高さだけでなく、空室リスクの低さと出口（売却）のしやすさをあわせて判断してください。

Q. 新宿区では新築と中古のどちらが良いですか？
A. 新宿区のデータ上、築0-5年の㎡単価は約200.0万円（想定利回り2.10%）、築31年~は約96.0万円（同4.38%）で、利回り差は2.28ポイントあります。築浅は利回りが低く価格が高いため実質収支は中古の方が確保しやすい傾向ですが、新宿区ではワンルーム29戸までは家族向け住戸がゼロという条件が効くため、築年だけで決めないでください。

Q. 新宿区で不動産投資を始めるには年収いくら必要ですか？
A. 目安は年収500万円前後からですが、借入可能額は勤務先・勤続年数・既存借入で変わります。新宿区のワンルーム相場は約2,800万円なので、この価格帯で無理なく返済できるかが実質的な基準です。大切なのは借りられる額ではなく、返済後に黒字が残るかどうかです。

Q. 新宿区で買った物件は将来売れますか？
A. 出口の読みやすさは供給構造で決まります。新宿区ではワンルーム形式の住戸が30戸以上の場合、（ワンルーム形式の住戸数−29）×1/3以上（第一種低層住居専用地域は×1/2以上）を専用面積40㎡以上の家族向け住戸とするという条件があるため、同種の物件がどれだけ市場に出てくるかが規定されています。表面利回り3.18%の裏側にあるこの構造を理解したうえで、数年後にいくらで売れるかまで含めて判断してください。

まとめ

新宿区の区分マンションは、ワンルームの想定表面利回りが約3.18%、価格中央値は約2,800万円でした。ただし新宿区で判断を分けるのは、この平均値そのものより令和8年10月1日から対象が広がったという区固有の条件です。新宿区ワンルームマンション等の建築及び管理に関する条例が供給の作られ方を決め、それが将来の売りやすさまで規定します。表面利回りではなく、実質収支と出口戦略、そしてこの区の条件で判断することが成功の分かれ目です。