渋谷区のマンション経営・区分投資｜利回り3.18%・相場2,800万円を実データで検証【2026】

【2026年9月更新】本記事の価格・利回りは国土交通省「不動産情報ライブラリ」の最新公開データ（2024〜2025年）で集計しています。東京全体の値動きは東京マンション価格2026年最新｜都心6区の下落と在庫急増もあわせてご覧ください。

※本記事にはプロモーション（アフィリエイト広告）が含まれます。相場・利回りの分析部分は、リンクの有無にかかわらず国土交通省の公開データに基づき中立に作成しています。

先に結論。渋谷区のワンルーム区分は価格相場 約2,800万円・想定利回り3.18%（国交省の実取引976件を集計）。以下、築年別の利回りと「買ってよい条件」をデータで示します。

「渋谷区で区分マンション投資を始めたいが、実際の相場や利回りが分からない」——そんな悩みを持つ方は多いはずです。本記事では国土交通省が公開する実際の取引価格データ（2024〜2025年・渋谷区の中古マンション976件）を独自に集計し、第三者の立場で渋谷区の区分マンションの相場と想定利回りを検証します。

渋谷区のワンルームは、いくらで買えて何%回るのか

渋谷区の中古ワンルーム（20-30㎡）は、実取引227件で価格中央値 約2,800万円・㎡単価 約132.0万円・想定表面利回り 約3.18%。この3.18%という数字が、以降のすべての判断の基準になります。提案された物件の利回りがここから大きく外れているなら、築年・駅距離・専有面積のどれかに理由があるはずで、その理由を説明できるかが会社を見極める最初の材料です。

なお、区分マンション投資そのものの仕組み（1室を購入して賃貸に出す、空室になれば収入がゼロになる、管理費・修繕積立金の値上げは個人では避けにくい等）は不動産投資ローン審査の通し方や不動産投資の利回り相場2026で解説しています。本記事は渋谷区という土地の条件に絞って書きます。

渋谷区の中古マンション相場を実データで検証

ここからは、国土交通省「不動産情報ライブラリ」の取引価格情報（2024〜2025年・渋谷区の中古マンション976件）を集計した結果です。想定表面利回りは「想定家賃3,500円/㎡・月」という仮定に基づく参考値で、実際の賃料・諸費用は反映していません。

投資対象の中心となる20-30㎡のワンルーム/1K帯は227件で、価格中央値は約2,800万円、㎡単価は約132.0万円、想定表面利回りは約3.18%でした。

次に、築年帯別の相場と利回りです（築年数は取引時点のもの）。

データが示す傾向は明確です。㎡単価は築0-5年で約271.7万円、築31年~で約113.3万円まで下がり、想定表面利回りは築浅の約1.55%から築古の約3.71%へと上昇します。つまり渋谷区では、利回りを求めるほど築年数の古い物件になり、修繕・空室・流動性のリスクが高まるというトレードオフが存在します。新築・築浅ワンルームは価格上昇に賃料が追いついておらず、実質収支ではマイナスになりやすい点に注意が必要です。（出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ 取引価格情報を加工して作成）

渋谷区だから確認すべきポイント

ここからは、他区の記事では書けない「渋谷区固有」の判断材料を整理します。ワンルームの建てられ方は区ごとの条例・要綱でまったく違い、それが供給量と物件の作りを決めています。

渋谷区のワンルーム規制

区の「あらまし」は令和7年4月改定版

1. 最低面積が28㎡で新宿区・中野区より3㎡広い

渋谷区の最低専用面積は壁芯で28㎡。新宿区と中野区は25㎡なので3㎡広い。条例の対象になる規模の新築では28㎡未満の住戸をつくれず、1戸あたりの面積も価格も大きくなる。20㎡台前半の住戸を探すなら、条例の対象から外れる小規模な建物か、古い中古が中心になる。面積帯ごとの相場を見るときはこの前提を置く。

2. 3条件すべてに当てはまる建物だけが対象

対象は、階数3以上、33㎡未満の住戸が15戸以上、33㎡未満が総戸数の1/3以上、の3つをすべて満たす建物に限られる。33㎡未満が14戸以下の建物や、33㎡未満の比率が1/3に届かない建物には適用されない。対象だった建物とそうでない建物とでは、住戸の面積構成も管理体制も違う。物件ごとに確かめるしかない。

3. ファミリー住戸は50㎡以上で用途地域により戸数が変わる

総戸数45戸の建物なら、商業地域では（45−15）×1/3＝10戸、それ以外の地域では（45−15）×1/2＝15戸を50㎡以上にしなければならない。新宿区の家族向け住戸は40㎡以上なので、渋谷区は1戸あたり10㎡広い。駅前の商業地域と住居系の地域とでは、同じ45戸でも単身向けに回せる戸数が5戸違う。

4. 50戸未満でも管理人が週5日駐在する

総戸数50戸未満の建物でも、週5日以上かつ日中4時間以上の管理人駐在が求められる。50戸以上なら日中8時間以上。小さな建物でも管理人の人件費がかかるので、管理費が高めに見えても不思議ではない。工事完了後は区が現場を調査し、基準に合っていれば適合証を交付する。対象物件なら適合証の有無を売主に確認できる。

出典：渋谷区都市整備部住宅政策課「渋谷区ワンルームマンション等建築物に係る住環境の整備に関する条例のあらまし」（令和7年4月改定） ／ 渋谷区「渋谷区ワンルームマンション等建築物の建築に係る住環境の整備に関する条例」（区公式ページ、2026年1月13日更新）

渋谷区で失敗しない選び方・始め方

渋谷区のデータが示す選び方の要点は3つです。第一に、表面3.18%を実質利回りに引き直すこと。管理費・修繕積立金・固定資産税・想定空室・客付け費用を差し引くと、築0-5年の約1.55%は手残りがほとんど出ない水準です。第二に、築年と利回りのバランスを取ること。渋谷区では築0-5年から築31年~で想定利回りが1.55%→3.71%へ動きますが、その差は修繕積立金の残高と大規模修繕の履歴で消えることがあります。第三に、出口を最初に設計すること。上のセクションで見たとおり渋谷区の供給構造は条例で決まっており、それが将来の売りやすさを左右します。始め方は①目的と予算の整理→②シミュレーション→③現地・管理状況の確認→④融資条件の比較、の順です。

渋谷区で相談するときに持っていく数字

無料相談は「買う場」ではなく「確かめる場」です。渋谷区で相談するなら、手ぶらで行かずに次の2つを持っていってください。

1. 渋谷区の相場：価格中央値 約2,800万円・想定表面利回り 約3.18%（実取引976件）。提案物件がこれを大きく上回るなら、築年・駅距離・専有面積のどれで説明がつくのかをその場で聞く
2. 渋谷区の供給条件：上で見た渋谷区ワンルームマンション等建築物の建築に係る住環境の整備に関する条例の内容。最低面積が28㎡で新宿区・中野区より3㎡広いという前提を知っていれば、提案の物件がなぜその面積・その構成なのかを自分で検証できる

会社選びの基準（提案の中立性・シミュレーションの精度・出口の説明）と、相談時に必ず聞くべき質問リストは東京の区分マンション投資 会社比較ランキングにまとめています。

相談前に自分で試算しておくと、提案の妥当性をその場で判定できます。価格・家賃・金利・築年を入れるだけで、管理費・税・売却まで含めた実質利回りとキャッシュフローが出せます。▶ 実質利回り＆出口シミュレーターで試算する（無料）

よくある質問（FAQ）

Q. 渋谷区でワンルームを建てるとき、どんな規制がかかりますか？
A. 渋谷区ワンルームマンション等建築物の建築に係る住環境の整備に関する条例が適用されます。対象は次の3条件すべてに該当する共同住宅・寄宿舎等。①地階を除く階数3以上または居室を有する階数3以上 ②専用面積33㎡未満の住戸が15戸以上 ③専用面積33㎡未満の住戸が総戸数の1/3以上で、住戸の最低面積は28㎡以上（壁芯基準、寄宿舎等は15㎡以上）。ファミリー住戸の付置は「商業地域は（総戸数−15）×1/3以上、商業地域以外は（総戸数−15）×1/2以上（端数切上）を専用面積50㎡以上のファミリー向け住戸とする」です。中古を買う場合も、その物件がどの基準で建てられたかで専有面積と共用部の水準が変わります。

Q. 渋谷区に特有の注意点は何ですか？
A. 最低面積が28㎡で新宿区・中野区より3㎡広い——渋谷区の最低専用面積は壁芯で28㎡。新宿区と中野区は25㎡なので3㎡広い。条例の対象になる規模の新築では28㎡未満の住戸をつくれず、1戸あたりの面積も価格も大きくなる。20㎡台前半の住戸を探すなら、条例の対象から外れる小規模な建物か、古い中古が中心になる。面積帯ごとの相場を見るときはこの前提を置く。

Q. 渋谷区で不動産投資の相談はどこにできますか？
A. 特定の1社に絞る必要はありません。複数社を一括で比較できるOh!Ya、都心区分の基礎から学べるプロパティエージェントの無料セミナー、年収からの借入可能額を個別に確認できる新日本地所の無料面談——この3タイプを組み合わせるのが現実的です。いずれも無料で、その場で契約する必要はありません。相談時は、提案利回りが渋谷区の相場3.18%に対して妥当かを必ず確認してください。

Q. 渋谷区のワンルームは投資対象になりますか？
A. 渋谷区のワンルーム帯（20-30㎡）は227件の取引があり、価格中央値は約2,800万円、想定表面利回りは約3.18%です。利回りの高さだけでなく、空室リスクの低さと出口（売却）のしやすさをあわせて判断してください。

Q. 渋谷区では新築と中古のどちらが良いですか？
A. 渋谷区のデータ上、築0-5年の㎡単価は約271.7万円（想定利回り1.55%）、築31年~は約113.3万円（同3.71%）で、利回り差は2.16ポイントあります。築浅は利回りが低く価格が高いため実質収支は中古の方が確保しやすい傾向ですが、渋谷区では3条件すべてに当てはまる建物だけが対象という条件が効くため、築年だけで決めないでください。

Q. 渋谷区で不動産投資を始めるには年収いくら必要ですか？
A. 目安は年収500万円前後からですが、借入可能額は勤務先・勤続年数・既存借入で変わります。渋谷区のワンルーム相場は約2,800万円なので、この価格帯で無理なく返済できるかが実質的な基準です。大切なのは借りられる額ではなく、返済後に黒字が残るかどうかです。

Q. 渋谷区で買った物件は将来売れますか？
A. 出口の読みやすさは供給構造で決まります。渋谷区では商業地域は（総戸数−15）×1/3以上、商業地域以外は（総戸数−15）×1/2以上（端数切上）を専用面積50㎡以上のファミリー向け住戸とするという条件があるため、同種の物件がどれだけ市場に出てくるかが規定されています。表面利回り3.18%の裏側にあるこの構造を理解したうえで、数年後にいくらで売れるかまで含めて判断してください。

まとめ

渋谷区の区分マンションは、ワンルームの想定表面利回りが約3.18%、価格中央値は約2,800万円でした。ただし渋谷区で判断を分けるのは、この平均値そのものより最低面積が28㎡で新宿区・中野区より3㎡広いという区固有の条件です。渋谷区ワンルームマンション等建築物の建築に係る住環境の整備に関する条例が供給の作られ方を決め、それが将来の売りやすさまで規定します。表面利回りではなく、実質収支と出口戦略、そしてこの区の条件で判断することが成功の分かれ目です。