東京23区の家賃相場2026｜ワンルーム1K 5〜20万円・区別一覧表

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東京23区の家賃は、ここ2年ほど「上がり続けるもの」でした。ところが2026年7月、その前提が一部で崩れます。アットホームの募集家賃動向によれば、東京23区のマンション・シングル向き（30㎡以下）の平均募集家賃が26カ月ぶりに前月比で下落しました。一方でカップル向きは最高値の更新を続けています。本記事では、この「面積帯による分岐」を出発点に、東京23区の家賃相場を間取り別・区別に整理し、区分マンション投資の判断にどう使うかを解説します。

2026年7月の東京23区：ワンルームだけが下がった

まず、直近の一次データを確認します。アットホーム株式会社が2026年8月27日に公表した「全国主要都市の『賃貸マンション・アパート』募集家賃動向（2026年7月）」では、東京23区について次の内容が報告されています（アットホーム調べ）。

前年同月比では全面積帯が上昇しており、年間トレンドとしての上昇基調そのものは続いています。変化があったのは前月比、それもシングル向きだけです。なおアパートについては、東京23区のシングル向きが15カ月連続で最高値を更新しており、マンションとは逆の動きをしています。

※出典：アットホーム株式会社「全国主要都市の『賃貸マンション・アパート』募集家賃動向（2026年7月）」2026年8月27日公表（アットホーム調べ）。同調査の「家賃」は賃料に管理費・共益費等を含んだ金額です。

投資家がここから読み取るべきこと

区分マンション投資の主戦場は、まさにこのシングル向き（ワンルーム・1K）です。26カ月ぶりの下落は、次の2つのどちらとも解釈できます。

①一時的な季節・供給要因：夏場は繁忙期を過ぎて募集在庫が積み上がりやすく、募集家賃が調整される時期です。1カ月の前月比下落だけで基調転換と判断するのは早計です。

②上昇の限界に近づいたサイン：シングル向きの家賃は2年以上にわたって上がり続けてきました。単身者の可処分所得の伸びを超えて家賃だけが上がれば、いずれ借り手側が広さや駅距離で妥協するか、より安いエリアへ移ります。カップル向き以上が最高値を更新し続けているのに、シングル向きだけが止まったという「分岐」は、この天井感と整合します。

現時点で断定はできません。重要なのは、今後2〜3カ月の同じ統計を追い、シングル向きの下落が続くかどうかを確認することです。ワンルーム中心の区分投資は、家賃の上昇を前提にした収支計画を組んでいる場合、この一点で前提が変わります。

東京23区の家賃相場：区別・間取り別の目安

アットホームの調査は23区を1つのエリアとして集計しているため、区別の数値は公表されていません。以下は、当サイトが公開データと募集事例をもとに整理した区別の目安レンジ（2026年8月時点）です。実際の募集賃料は築年数・駅距離・設備で大きく振れるため、あくまで初期スクリーニング用の目安としてご覧ください。

都心エリア（港区・千代田区・中央区・新宿区）

法人借り上げ・外国人・DINKsと需要層が重なり、空室率は最も低い水準です。ただし物件価格も高いため、表面利回りは2〜3%台に収まります。利回りではなく資産価値の維持を取りにいくエリアです。

城南エリア（渋谷区・目黒区・品川区・世田谷区）

単身向けの需要が最も厚いゾーンです。家賃水準が高い一方で物件価格も高く、実質利回りでは1〜2%台になることもあります。

城東エリア（江東区・墨田区・江戸川区・足立区）

表面利回り5〜7%台を狙えるエリアです。ただし外縁部は空室率が上がりやすく、駅距離の条件を厳しく見る必要があります。

城北エリア（豊島区・北区・板橋区・練馬区）

池袋を擁する豊島区は需要が安定しています。板橋・練馬は築古物件の空室リスクに注意が必要です。

▶あわせて読みたい：東京23区の空室率・賃料データ2026｜区別ランキング

家賃相場を投資判断に変換する3つの手順

手順1：家賃 ÷ 価格で表面利回りを出す

家賃相場だけを見ても投資判断はできません。同じエリア・同じ間取りの売出価格と組み合わせて、はじめて利回りになります。たとえば1K・家賃10万円の部屋が2,800万円で売られていれば、表面利回りは年120万円÷2,800万円で約4.3%です。区別の価格相場は東京の不動産投資 利回り相場2026で確認できます。

手順2：空室率で「実際に入る家賃」に割り引く

表面利回りは満室想定です。空室率6%のエリアなら年間の稼働は11カ月程度と見るのが現実的で、その分だけ収入は目減りします。さらに管理費・修繕積立金・固定資産税・管理委託料を引いたものが実質利回りです。計算方法は実質利回りの計算方法【2026年版】で解説しています。表面利回りだけで判断すると何を見落とすかは表面利回りの罠にまとめました。

手順3：家賃の「上がりしろ」ではなく「下がりにくさ」で選ぶ

2026年7月にシングル向きが下落したことが示すのは、家賃上昇を収支の前提に置くリスクです。購入判断では、家賃が上がることを織り込むのではなく、景気や供給が変わっても家賃が下がりにくい条件——駅徒歩10分以内、単身世帯の流入が続くエリア、競合の新築供給が限られる立地——を優先するほうが安全です。

区別に検討を進める

エリアの候補が絞れたら、区ごとに「相場・利回りの実データ」と「その区を扱う投資会社」の2点を確認してください。左列で数字を押さえ、右列で実際に相談できる会社を比べる流れが最短です。

23区全体の空室率・賃料をまとめて比較したい場合は東京23区の空室率・賃料データ2026｜区別ランキング、利回りの目安から逆算したい場合は東京の不動産投資 利回り相場2026もあわせてご覧ください。

よくある質問（FAQ）

Q1：2026年7月の家賃下落は、これから本格的な下落が始まる合図ですか？

現時点でそう判断する根拠はありません。下落したのは東京23区マンションのシングル向きの前月比のみで、前年同月比では全面積帯が上昇しています。またカップル向き以上は最高値を更新中です。基調転換かどうかは、同じ統計で今後2〜3カ月の動きを確認する必要があります。

Q2：家賃相場が高い区ほど投資に向いていますか？

向いているとは限りません。家賃が高い区は物件価格も高いため、利回りはむしろ低くなります。港区・千代田区は表面利回り2〜3%台、足立区・江戸川区は5〜7%台というのが目安です。家賃の高さではなく、家賃と価格の比率、そして空室率との組み合わせで判断してください。

Q3：ワンルームと1LDK、投資するならどちらですか？

2026年の統計だけを見れば、家賃の勢いはカップル向き（30〜50㎡）のほうが強い状態です。ただし1LDKは物件価格も高く、投資額あたりの利回りではワンルームが有利なケースが多くあります。自己資金と融資枠から逆算して、無理のない価格帯で選ぶのが現実的です。

Q4：この記事の区別の数値は何に基づいていますか？

区別の表は、当サイトが公開データと募集事例をもとに整理した目安レンジ（2026年8月時点）です。23区全体の面積帯別の家賃動向はアットホーム株式会社の公表データ（アットホーム調べ）を出典としています。個別物件の判断にあたっては、必ず最新の募集情報をご確認ください。

まとめ

• 2026年7月、東京23区マンションのシングル向き平均募集家賃が26カ月ぶりに前月比で下落した（アットホーム調べ）
• 一方でカップル向きは14カ月連続で最高値を更新しており、面積帯によって動きが分かれている
• 区別の家賃は都心・城南で高く、城東・城北で低い。ただし利回りは逆順になる
• 家賃相場は単独では使えない。価格・空室率と組み合わせて実質利回りに変換してはじめて判断材料になる
• 家賃上昇を前提にした収支計画は、今回の下落を機に一度見直しておく価値がある

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