第一種中高層住居専用地域とは？マンション投資に向いているエリアを投資家目線で解説【2026年版】

不動産投資のエリア選びで迷っているなら、まず「第一種中高層住居専用地域」を押さえてください。東京23区の収益物件の多くがこのゾーンに集中しており、投資適性★★★（最高評価）——マンション投資の王道エリアと言っても過言ではありません。

「用途地域なんて難しそう」と思うかもしれませんが、この記事を読めば5分で投資判断に使えるレベルの知識が身につきます。なぜこのエリアが投資家に人気なのか、何を建てられるのか、どんな点に注意すべきかを、初心者でもわかる言葉で解説します。

用途地域の全体像を知りたい方は、まず用途地域とは？全13種類まとめ記事もご参照ください。

第一種中高層住居専用地域とは？3分でわかる定義

第一種中高層住居専用地域とは、都市計画法に基づいて定められた用途地域のひとつで、「中高層住宅に係る良好な住居の環境を保護するための地域」として指定されます。

「第一種」という言葉がつくのは、規制が比較的厳しい＝住環境が守られやすいことを意味します。第二種と比べると建てられる建物の種類がやや絞られますが、その分「住宅地としての品質」が維持されやすいというメリットがあります。

「中高層」とは3階建て以上を指します。第一種低層住居専用地域（高さ10〜12m制限）と異なり、高さ制限の上限がなく（日影規制はあり）、本格的なマンションが建てられます。これが投資家にとって最大のポイントです。

東京では、世田谷区・杉並区・練馬区・江東区など、駅から徒歩10〜20分圏の住宅地の多くがこのゾーンに指定されています。

建てられる建物・建てられない建物【一覧表】

投資前に必ず確認したいのが「何を建てられるか」です。第一種中高層住居専用地域では以下のとおりです。

投資家にとって特に重要なのは「マンション・アパートが建築可能」という点です。3〜10階建ての本格的な賃貸マンションを建てることができます。また、大規模な商業施設や風俗店が建てられないため、住環境の安定性が高く、入居者にとって魅力的な街並みが維持されやすいというのも強みです。

建ぺい率・容積率の基準【東京の事例付き】

不動産投資の収益シミュレーションに直結するのが建ぺい率と容積率です。

容積率が高いほど、同じ面積の土地により多くの床面積を建てられます。例えば、100㎡の土地で容積率200%なら200㎡、300%なら300㎡の延床面積が上限です。300%あれば、3〜4階建てのコンパクトなマンションを建てるには十分な余裕があります。

ただし、容積率はあくまで上限値です。実際の物件購入では「現状建物が容積率を何%消化しているか（容積消化率）」を確認することが重要です。既存建物が容積率の80〜90%を消化していれば、建て替え時に現状と同規模の建物が建てられますが、50%程度しか消化していない場合は増築・建て替えによる収益向上の余地があります。

不動産投資のメリット3選【なぜ★★★なのか】

メリット①：中高層マンションを建てられる＝収益最大化できる

第一種低層住居専用地域では3階建て以上の建築が実質的に難しいですが、第一種中高層住居専用地域では高さ制限がなく（日影規制の範囲内で）、5〜10階建てのマンションも建築可能です。土地の収益ポテンシャルを最大限に引き出せるゾーンです。

特に東京では、同じ駅から同じ距離であっても、用途地域が低層系か中高層系かで土地の収益力に大きな差が出ます。

メリット②：病院・スーパー・学校が揃う＝安定した賃貸需要

第一種中高層住居専用地域には、大学・専門学校・病院・500㎡以下の店舗が建てられます。つまり「生活するうえで必要な施設が一定程度揃う」環境が形成されやすいのです。

単身者・ファミリー問わず住みやすいエリアは空室率が低くなる傾向があります。東京23区のワンルームマンションで空室率が5%を下回る物件の多くが、この第一種中高層住居専用地域に立地しているというデータもあります。

メリット③：「第一種」の規制が住環境を守る＝資産価値の安定

「第一種」がつくことで、風俗施設・大型ナイトクラブ・工場が建てられません。つまり「隣に突然、騒音や臭いの出る施設が建つリスクが低い」のです。長期保有を前提とした不動産投資において、周辺環境の変化リスクが小さいことは非常に重要です。

資産価値の安定につながるため、ローン返済後に売却する際のリセールバリューにも好影響を与えます。東京区分マンション投資で失敗しない選び方でも詳しく解説していますが、エリアの「質の担保」は投資判断の根幹です。

注意点・デメリット【商業地域との比較で理解する】

注意点①：商業地域より容積率が低い

商業地域では容積率が最大1,300%に設定されることもありますが、第一種中高層住居専用地域では最大500%程度が上限です。「より高い建物を建てて収益を最大化したい」という目的には商業地域のほうが向いています。ただし商業地域は地価が高いため、トータルの投資効率は必ずしも商業地域が上とは言えません。

注意点②：日影規制がある

中高層建物を建てる際には日影規制（にちえいきせい）が適用されます。隣地に一定時間以上の日影を生じさせてはいけないというルールで、建物の高さや配置に制約が生じることがあります。新築マンションを建てる際は、設計段階でこの日影規制を必ず確認してください。

注意点③：大型商業施設が来ない＝賑わい感は控えめ

準住居地域や商業地域のような賑わいは生まれにくいため、「商業施設が近くにあって便利な立地」を求める入居者には物足りない場合もあります。徒歩圏に駅や最低限の商業施設（コンビニ・スーパー）があることを物件選びの条件に含めることで、このデメリットを補うことができます。

【投資判断】この地域で物件を選ぶ3つのチェックポイント

「第一種中高層住居専用地域」とわかったとしても、すべての物件が良い投資対象とは限りません。現場で使える3つのチェックポイントを押さえておきましょう。

チェック①：容積率の消化率を確認する

既存建物の延床面積 ÷ 土地面積 × 100 ＝ 容積消化率（%）で計算できます。消化率が80〜100%なら現状規模で建て替えが可能、50%以下なら増床余地ありとして評価できます。特に再建築を視野に入れた中長期投資では、この数値が重要な判断材料になります。

チェック②：最寄り駅からの徒歩距離

第一種中高層住居専用地域は住宅地に多く指定されるため、駅距離がバラバラです。賃貸需要の観点では徒歩10分以内が基準です。徒歩15分を超えると単身者向けワンルームの空室リスクが上昇します。駅距離が長い場合は、ファミリー向け・保育園・学校が近いなど別の需要源があるかを確認しましょう。

チェック③：周辺の用途地域構成を確認する

物件そのものが第一種中高層住居専用地域にあっても、隣接する街区が商業地域や準工業地域なら、将来的に大型建物が建つリスクがあります。用途地域マップ（国土交通省サイトや各自治体GIS）で周辺一帯の用途地域を確認し、住居系が連続しているエリアを選ぶのが安全です。

より詳しい物件選びのポイントは東京区分マンション投資で失敗しない選び方【2026年版】もあわせて確認してください。

まとめ：第一種中高層住居専用地域は「積極的に検討すべき」エリア

この記事のポイントを整理します。

• 投資適性：★★★（13種類の用途地域の中でトップクラス）
• 中高層マンション（3階建て以上）の建築が可能→ 収益ポテンシャルが高い
• 病院・学校・小規模店舗が建てられる→ 生活利便性が高く賃貸需要が安定
• 大型商業施設・風俗店が建てられない→ 住環境が守られ、資産価値が安定
• 商業地域より容積率は低いが、地価も低い→ 投資効率のバランスが取れている
• 日影規制があるため、新築時は設計段階での確認が必須

東京23区で収益物件を探しているなら、まずこの用途地域に絞って検索することを強くおすすめします。投資の判断に迷ったときは、専門家への無料相談を活用してみてください。

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