不動産投資とふるさと納税の関係【2026年版】上限額が増える仕組みと確定申告の流れ

「不動産投資を始めたらふるさと納税がもっとお得になる」という話を聞いたことはありませんか？実はこれ、仕組みを理解すれば当たり前のことです。

ふるさと納税の上限額は「住民税・所得税の納税額」によって決まります。不動産投資で経費が増えると損益通算で課税所得が下がる反面、青色申告特別控除（最大65万円）をうまく活用することで節税と返礼品の両取りが可能です。

本記事では、2026年4月時点の税制をもとに、不動産投資がふるさと納税の上限額に与える影響・計算方法・確定申告の流れを具体的な数字で解説します。

ふるさと納税の仕組みと上限額の基本

ふるさと納税とは何か

ふるさと納税は、任意の自治体に「寄附」をすることで、寄附額から2,000円を引いた金額が税金から控除される制度です。返礼品（地域の特産品など）がもらえるため、実質2,000円の自己負担で商品を受け取れると人気を集めています。

ポイントは「上限額」。上限を超えた寄附は税控除されず、単なる寄附になります。この上限額はその年の納税額（住民税＋所得税）に連動して決まります。

上限額の計算式（2026年版）

ふるさと納税の上限額（全額控除される寄附の目安）は、以下の計算で求めます。

難しく見えますが、「課税所得が多いほど上限額が大きくなる」という関係です。年収500万円サラリーマンの場合、上限額の目安は約6万円〜7万円。年収800万円なら約13万円〜15万円です。

不動産投資がふるさと納税の上限額に与える2つの影響

影響①：不動産所得が黒字なら上限額が増える

不動産投資で家賃収入が入り、不動産所得がプラスになった場合、課税所得が増えるため納税額が増加し、ふるさと納税の上限額も上がります。

たとえば、年収500万円のサラリーマンが、不動産所得（純利益）100万円を得た場合、課税所得が約100万円増加し、ふるさと納税の上限額は2万円〜4万円程度上昇します。

影響②：不動産所得が赤字なら損益通算で上限額が下がる

不動産投資では初年度に多くの経費が発生するため、不動産所得がマイナスになることがあります。この場合、損益通算（給与所得と不動産所得の損益を相殺すること）により課税所得が下がります。

課税所得が下がるとふるさと納税の上限額も下がります。注意が必要なのはここです。

損益通算の仕組み解説

損益通算とは

損益通算とは、複数の所得区分（給与所得・不動産所得など）の利益と損失を合算して、課税対象の所得（総所得金額）を計算することです。

例：給与所得500万円 ＋ 不動産所得▲80万円 ＝ 課税総所得金額420万円

この仕組みにより、不動産投資の赤字が給与所得の節税に働きます。特に初年度は登記費用・不動産取得税・修繕積立金・管理費などで経費が膨らみやすく、大幅な損益通算が可能です。

損益通算できない「土地取得に要した借入金利子」

注意点として、土地の購入に充てた借入金の利子については、不動産所得を超えて損益通算することができません（所得税法第41条の4）。マンション1棟購入のような場合、土地分と建物分に按分して計算する必要があります。区分マンションは金利上昇の影響を受けやすいため、シミュレーションは慎重に行いましょう。

年収別：不動産投資後のふるさと納税上限額シミュレーション

実際に数字で見てみましょう。以下の表は、給与所得のみの場合と不動産投資（純利益100万円）ありの場合のふるさと納税上限額の目安を比較したものです。

※上記は概算です。扶養家族の有無・社会保険料・各種控除等により実際の金額は異なります。正確な上限額は「ふるさと納税ポータルサイト」の控除額シミュレーターか、税理士に確認することをおすすめします。

年収が高いほど不動産所得100万円の追加によるふるさと納税上限額の増加幅も大きくなります。年収700万円以上で不動産投資をしている場合、節税効果と組み合わせることで、年間5万円以上のふるさと納税上限額増加も期待できます。

確定申告の流れ：不動産投資 × ふるさと納税

確定申告が必要なケース

不動産投資をしているサラリーマンは、以下のいずれかに該当する場合に確定申告が必要です。

• 不動産所得が20万円を超える
• 不動産所得が赤字で損益通算したい
• ふるさと納税を6自治体以上に寄附した（ワンストップ特例が使えない）

不動産投資を始めた年は確定申告が必要なケースがほとんどです。また、損益通算で節税を狙うには必ず確定申告が必要で、ワンストップ特例（確定申告不要）は使えなくなります。

必要書類一覧

確定申告で用意すべき書類は以下の通りです。

確定申告の手順

申告は毎年2月16日〜3月15日です。以下の手順で進めます。

①不動産収支を帳簿に記録（青色申告は複式簿記）→②収入・経費を集計して不動産所得を計算→③損益通算の計算→④ふるさと納税の寄附金控除を申告→⑤e-Taxまたは書類提出

青色申告65万円控除を受けるには、事前に「青色申告承認申請書」を税務署に提出する必要があります。不動産投資を始める際に同時に提出しておくと手間が省けます。

不動産投資 × ふるさと納税でよくある失敗

失敗①：損益通算後の上限額を計算せずに寄附しすぎる

「去年は上限10万円だったから今年も10万円寄附しよう」は危険です。不動産投資初年度に大きな損益通算が発生した場合、課税所得が大幅に下がり、ふるさと納税の上限額が大きく低下します。超過分は税控除されないため、実質的な自己負担が増えます。

失敗②：ワンストップ特例を使ってしまう

不動産投資があると確定申告が必要になりますが、確定申告をするとワンストップ特例は無効になります。にもかかわらず、ワンストップ特例で申請した場合、寄附金控除が受けられない自治体が出てくる可能性があります。不動産投資をしている年は、必ず確定申告でふるさと納税を申告しましょう。

失敗③：土地取得借入金利子の損益通算制限を知らない

前述の通り、土地部分の借入金利子は損益通算の制限対象です。特に一棟アパートや一棟マンション購入の場合、土地・建物按分の計算が複雑になるため、税理士への相談をおすすめします。

よくある質問（FAQ）

Q1. 不動産投資をしている年のふるさと納税上限額はいくらですか？

A. 不動産所得の金額によって変わります。不動産所得が黒字なら上限額は増加し、赤字（損益通算）なら減少します。正確な計算は「ふるさと納税ポータルサイト」のシミュレーターか確定申告の試算で確認してください。

Q2. 不動産投資の赤字でふるさと納税の返礼品がもらえなくなりますか？

A. 返礼品のもらいやすさ自体は変わりません。ただし、上限額を超えた寄附は税控除されないため、上限額内で寄附することが重要です。

Q3. 青色申告特別控除65万円はふるさと納税の上限額に影響しますか？

A. はい、影響します。青色申告特別控除により課税所得が下がるため、ふるさと納税の上限額も若干下がります。ただし、節税効果（最大65万円 × 税率）の方が上限額の減少分を大きく上回るため、節税を優先するのが一般的です。

Q4. 法人化すると不動産投資 × ふるさと納税の節税効果はどうなりますか？

A. 法人化後は、個人の不動産所得がなくなるため、損益通算のメリットは消えます。一方で、法人の経費が増え、代表者個人の給与を調整することでふるさと納税の上限額を最適化する戦略が使えます。法人化のタイミングと組み合わせて設計することが大切です。

Q5. 不動産投資で確定申告が必要な場合、ワンストップ特例を使えますか？

A. 使えません。確定申告をする場合は必ず確定申告でふるさと納税の控除を申告してください。ワンストップ特例で申請していた場合でも、確定申告で寄附金控除を申告すれば問題ありません。

まとめ

不動産投資とふるさと納税は、正しく組み合わせることで節税 × 返礼品の二重メリットを享受できます。

• 不動産所得が黒字 → ふるさと納税上限額が増加、返礼品がさらにもらえる
• 不動産所得が赤字 → 損益通算で給与所得の節税になるが上限額は低下する
• 青色申告特別控除65万円 → 節税優先で使うべき（上限額の減少を許容）
• 確定申告が必要 → ワンストップ特例は不可、必ず申告で処理

ふるさと納税の上限額を最大化するためには、不動産投資の収支設計が重要です。どの物件に投資するか・いつ法人化するか・どう経費を計上するかによって、節税とふるさと納税の上限額は大きく変わります。