不動産投資キャッシュフロー計算ツール【30秒シミュレーター】区分マンションの収益を即計算【2026年版】

「この物件、本当に利益が出るの？」——不動産投資を検討する際に最も重要な判断基準がキャッシュフロー（CF）です。表面利回りだけを見て失敗する投資家が後を絶たない中、実質的な収支を即計算できるツールを用意しました。

キャッシュフロー計算ツール（30秒で結果が出ます）

以下のフォームに物件情報を入力して「計算する」ボタンを押すだけで、10年間の年次キャッシュフローが自動計算されます。スマートフォンでもご利用いただけます。

CFシミュレーターの計算式を解説

このツールは不動産投資のプロが使う「キャッシュフローツリー」の概念を基に作られています。以下の指標を計算しています。

GPI（総潜在収入）

物件価格 × 表面利回り = 満室想定の年間家賃収入です。空室や家賃下落は考慮していない最大値の概念です。

EGI（実効総収入）

GPI × 稼働率 = 実際に受け取れる家賃収入の推定値です。区分マンションの平均稼働率は90〜95%程度が目安です。

OPEX（運営費）

管理費・固定資産税・修繕積立金・原状回復費などの合計を、EGIの15%として概算計算しています。実際の数値は物件によって異なります。

NOI（純収益）

EGI – OPEX = 物件から純粋に得られる収益です。この数値がローン返済額（ADS）を上回れば、税引前でプラスキャッシュフローとなります。

ADS（年間返済額）

借入金額・金利・期間から算出される年間のローン返済総額です。元利均等返済を前提に計算しています。

BTCF（税引前キャッシュフロー）

NOI – ADS = 手元に残る実際の収益（税金考慮前）です。この数値がプラスであれば「持ち出しなし」の投資になります。

キャッシュフローを改善する3つの方法

①頭金を増やしてADSを下げる

借入金額を減らすことで月々の返済額（ADS）が下がり、キャッシュフローが改善します。頭金20〜30%の投資が理想的とされています。融資戦略についてはこちらも参考にしてください。

②稼働率の高いエリア・物件を選ぶ

稼働率が5%変わるだけで、キャッシュフローに大きな差が出ます。物件選び・分析手法を学んで、空室リスクの低い物件を選びましょう。

③表面利回りより実質利回りで判断する

表面利回り5%の物件でも、OPEX・空室率・修繕費を引いた実質利回りは3〜3.5%になることが多いです。計算ツールで「実質利回り」をチェックする習慣をつけましょう。

このシミュレーターの限界（注意点）

このツールは概算計算のためのものです。以下の点は考慮されていないため、実際の投資判断では専門家への相談を強くおすすめします。

・減価償却費と節税効果
・所得税・住民税
・売却時の譲渡所得税
・大規模修繕費（エレベーター・外壁等）
・金利変動リスク

よくある質問

Q. このシミュレーターは誰でも無料で使えますか？

はい、登録不要・完全無料でご利用いただけます。計算結果は保存されませんので、スクリーンショットでの記録をおすすめします。

Q. 金利上昇した場合のシミュレーションもできますか？

はい。「金利」の入力値を変えて再計算することで、金利上昇シナリオのCFを確認できます。現在は変動金利2.5%前後が多いですが、日銀の利上げ継続を踏まえると3%以上のシナリオも試しておくことをおすすめします。

まとめ：計算してから、プロに相談する

このツールで概算CFを把握した上で、プロの不動産投資アドバイザーに相談すると話がスムーズです。「利回り〇%・借入〇万円でCFはどうなる？」という具体的な問いを持って面談に臨めば、限られた時間の中で実践的な提案をもらえます。