「日銀が金利を上げているけど、今から不動産投資を始めても大丈夫？」「金利上昇で不動産価格は下がるの？」――2025年12月に日銀が政策金利を0.75%に引き上げて以来、こうした不安の声が急増しています。本記事では、2026年の金利動向と不動産市場への具体的な影響を整理し、金利上昇局面でも収益を確保するための戦略をプロ目線でわかりやすく解説します。不動産投資の基礎については不動産投資の始め方完全ガイドもあわせてご参照ください。
Contents
📋 この記事の目次
金利上昇局面での正しい投資戦略
固定金利 vs 変動金利の選択
| 金利タイプ | 現在の水準 | メリット | デメリット |
|---|---|---|---|
| 変動金利 | 年1.5〜2.5% | 当初返済額が低い・低金利期のキャッシュフロー改善 | 金利上昇リスク・返済額不安定 |
| 固定金利（全期間） | 年2.5〜3.5% | 返済額確定・長期計画が立てやすい | 当初の金利がやや高め |
| 固定（10年）→変動 | 年2.0〜3.0% | 当初安定・状況に応じて切り替え | 切り替え後の金利が読めない |
2026年現在、不動産投資では「全期間固定金利」を選ぶ投資家が増えています。キャッシュフローは変動金利より月1〜2万円少なくなりますが、金利上昇リスクを完全に排除できるため、長期安定経営が可能です。
金利上昇局面でも収益が出る物件の条件
- 都心・駅徒歩5分以内：賃料が安定しており、空室リスクが最低水準。金利上昇による返済額増加を賃料収入でカバーできる
- 表面利回り4.5%以上：金利3%台でもキャッシュフローがプラスになるラインとして、最低4.5%の表面利回りが目安
- 自己資金20%以上：借入元本を減らすことで金利上昇インパクトを緩和できる
- 返済比率50%以下：家賃収入に対して返済額を50%以下に抑えることで、金利上昇余地を確保できる
金利が上昇しても、条件を満たした物件への投資は十分に成立します。変動金利リスク計算記事でシミュレーションを確認し、利回り相場記事で目標利回りを把握した上で投資判断を行ってください。
2026年現在の金利状況
日銀の利上げ経緯と現状
2024年3月にマイナス金利を解除した日本銀行は、その後段階的に政策金利を引き上げ、2025年12月には0.75%（約30年ぶりの水準）へと到達しました。2026年中にはさらに0.75%→1.0%への追加利上げが観測されています。
| 時期 | 政策金利 | 不動産投資ローン金利目安 |
|---|---|---|
| 2024年3月（マイナス金利解除前） | -0.1% | 変動1.5〜2.0% |
| 2025年3月 | 0.5% | 変動1.8〜2.3% |
| 2026年4月（現在） | 0.75% | 変動2.0〜2.5% |
| 2026年末（予測） | 0.75〜1.0% | 変動2.2〜2.8% |
金利上昇が不動産投資に与える3つの影響
影響①：ローン返済額の増加
変動金利でローンを組んでいる場合、政策金利の上昇とともに適用金利も上がり、毎月の返済額が増加します。例えば、2,000万円・35年・変動金利1.8%のローンが2.3%に上がった場合、月々の返済額は約3,000〜4,000円増加します（元利均等返済の場合）。
影響②：融資審査が厳格化
金融機関のリスク管理が強化され、2026年現在では「自己資金10〜20%必須」「返済比率35%以下」が融資条件として求められるケースが増えています。かつての「フルローン・無審査に近い状態」は過去のものとなりつつあります。
影響③：物件価格への影響（二極化が進む）
金利上昇による調整圧力がある一方で、東京都心の好立地物件は引き続き価格が堅調です。2025年の統計では、区分マンション価格が前期比+8.3%（2,463万円）と上昇を続けています。一方、地方・築古・駅遠の物件は需要が低迷しており、「都心・好立地vs地方・郊外」の二極化が鮮明になっています。
金利上昇でも儲かる理由
理由①：家賃収入は金利に連動しない
株式・債券と異なり、不動産の家賃収入は金利上昇の影響を直接受けません。東京都心では人口流入と住宅需要の強さから、家賃水準は2024〜2026年にかけて横ばいから微増傾向が続いています。
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理由②：インフレヘッジ効果
日銀が利上げをしている背景には、日本経済がインフレ局面に入ったことがあります。インフレ時には物件価格・家賃が上昇しやすく、不動産はインフレに強い実物資産として機能します。
理由③：長期運用で金利変動の影響を平準化
不動産投資は10〜30年の長期運用が基本です。短期的に金利が1〜2%上昇しても、長期的な家賃収入の積み上げでカバーできることが多くあります。
💡 結論：金利上昇局面でも、「都心・駅近・好立地」「適切な自己資金比率」「長期運用視点」の3条件を満たせば、不動産投資は十分に収益を確保できます。
2026年に勝てる不動産投資戦略
戦略①：都心・駅近に絞る
金利上昇局面では、需要が強く空室リスクが低い「都心・駅徒歩10分以内」の物件に絞ることが鉄則です。東京23区・横浜・川崎といった首都圏主要エリアを選択しましょう。
戦略②：自己資金を厚めに入れる
物件価格の15〜20%を自己資金として入れ、借入比率を下げることで金利上昇の影響を軽減します。返済比率（月返済額÷月家賃収入）は50%以下を目標としましょう。
戦略③：固定金利の活用を検討
今後の金利上昇リスクを限定したい場合、固定金利型ローンの利用も選択肢です。現在は変動より割高ですが、金利上昇が続くシナリオでは結果的に有利になる可能性があります。担当者に相談して比較検討することをおすすめします。
今が買い時？判断する5つのチェックポイント
- ✅ 年収・信用力：年収500万円以上・勤続3年以上・信用情報クリア
- ✅ 自己資金：物件価格の15〜20%程度の自己資金が確保できている
- ✅ 返済比率：月返済額が想定家賃収入の50%以下に収まる
- ✅ 物件の立地：都心・駅徒歩10分以内・賃貸需要が高いエリア
- ✅ 長期目線：10年以上の長期運用を前提にできる
5つすべて満たせる状況なら、2026年も「買い時」と判断できます。一方、自己資金が不足している・返済比率が高くなる場合は、もう1〜2年資金を積み増してからの参入をおすすめします。
よくある質問
Q. 変動金利と固定金利どちらがおすすめ？
A. 一概には言えませんが、2026年現在の状況では「今後も利上げが続く可能性」を踏まえると、固定金利の利用も合理的な選択です。ただし、固定金利は現時点では変動より0.5〜1.0%程度高いため、収支シミュレーションを行ってから判断することが重要です。
Q. 金利が下がったら不動産価格は上がりますか？
A. 一般的に金利低下は不動産価格の上昇要因となります。今後金利が再び下がる局面では、現在購入した物件の価値が上昇する可能性があり、キャピタルゲインも期待できます。
まとめ
金利上昇局面でも、都心・駅近・適切な自己資金比率・長期運用の条件を満たせば不動産投資は十分に収益を確保できます。2026年は物件選びと資金計画がより重要になっているため、信頼できる専門家への無料相談から始めることをおすすめします。
金利上昇と不動産投資に関するよくある質問
Q. 今は不動産投資を始めるべきタイミングですか？
A. 金利が上昇している局面であっても、「都心・駅近・築浅」の条件を満たす物件は依然として投資価値があります。重要なのは「金利が低かった時代に比べてキャッシュフローが減る分を、他の条件でカバーできるか」です。自己資金を20%以上用意し、返済比率50%以下になる物件を複数社で比較して選べば、金利上昇局面でも安定した投資が可能です。
東京不動産投資ラボ編集部
東京都心の区分マンション投資を専門に情報発信。再開発エリアの最新動向と資産性分析を中心に執筆。