用途地域とは？不動産投資家が必ず確認すべき全13種類まとめ【比較表付き】

「用途地域って何？」「物件を買う前に確認が必要って聞いたけど、どこを見ればいいの？」——不動産投資を始めようとしている方から、よくこういった声を聞きます。

用途地域は、土地に「何を建ててよいか」を法律で決めたルールです。これを知らずに物件を購入すると、「賃貸マンションが建てられないエリアだった」「騒音の多い工場が隣に建ってきた」など、投資計画が根本から崩れるリスクがあります。

この記事では、都市計画法に定められた全13種類の用途地域を、投資適性スコア付きの比較表とともに解説します。「どの地域なら投資に向いているか」が一目でわかるようにまとめましたので、物件選びの判断軸としてお役立てください。

用途地域とは？都市計画法が定める「土地の使い道ルール」

用途地域とは、都市計画法に基づいて市区町村が定める、土地の使い道に関する規制エリアのことです。「この場所には住宅しか建ててはいけない」「この場所なら工場でもマンションでもOK」といったルールが、エリアごとに細かく決まっています。

なぜこんな規制が必要なのでしょうか。理由はシンプルで、「住宅の隣に工場が建つ」「静かな住宅街にカラオケ店が乱立する」といった混乱を防ぐためです。住む人・働く人・商売をする人、それぞれが安心して生活・活動できる環境をつくることが目的です。

不動産投資家にとって用途地域が重要な理由は3つあります。

• 建てられる建物の種類が決まる：アパートやマンションが建てられない地域も存在します
• 建ぺい率・容積率が決まる：土地に対してどれくらいの規模の建物を建てられるかが変わり、収益シミュレーションに直結します
• 周辺環境の将来性が読める：用途地域を確認することで、隣にどんな施設が建つ可能性があるかがわかります

用途地域は住居系（8種類）・商業系（2種類）・工業系（3種類）の計13種類に分類されます。以下、一覧表で全体像を把握しましょう。

用途地域13種類の比較表【投資適性スコア付き】

投資適性は「★★★＝積極投資向き」「★★☆＝条件次第」「★☆☆＝慎重に」「☆☆☆＝住宅投資NG」の4段階で評価しています。

※建ぺい率・容積率は自治体や地区計画により異なります。実際の物件購入前は必ず該当自治体で確認してください。

住居系8種類の詳細解説

住居系は13種類のうち8種類と最多です。「住む人の環境を守る」ことが最優先の地域群ですが、建てられる建物の種類や規模はそれぞれ大きく異なります。

①第一種低層住居専用地域

最も規制が厳しい住居系エリアです。建物の高さ上限が10〜12mに制限されており、3階建て以上は基本的に建てられません。戸建て住宅・低層アパートは建築可能ですが、収益を最大化したい不動産投資家にとっては、容積率の低さが大きなハードルになります。土地価格に対して建てられる部屋数が少なく、投資採算が合わないケースが多いため注意が必要です。

→ 個別詳細記事：第一種低層住居専用地域とは？不動産投資での活用は難しい？（近日公開）

②第二種低層住居専用地域

第一種とほぼ同じ規制ですが、150㎡以下の小規模店舗・飲食店の建築が可能という点が異なります。住宅地に小さなカフェやコンビニが混在するイメージです。投資適性としては第一種と大差なく、容積率の壁が高い点は変わりません。

→ 個別詳細記事：第二種低層住居専用地域とは？第一種との違いと投資判断のポイント（近日公開）

③第一種中高層住居専用地域

不動産投資家にとって最も注目すべきエリアのひとつです。中高層マンション（3階以上）の建築が可能で、容積率も最大500%まで設定されることがあります。大型スーパーや病院も建てられるため、生活利便性が高く、賃貸需要が安定している点が投資家に人気の理由です。東京23区の住宅街に多く、区分マンション・一棟マンション投資のメインターゲットエリアと言えます。

→ 個別詳細記事：第一種中高層住居専用地域とは？マンション投資に向いているエリアを解説（近日公開）

④第二種中高層住居専用地域

第一種と同じく中高層住宅が建てられますが、1,500㎡以下の店舗・飲食店・事務所が追加で建築可能になります。住環境と利便施設のバランスが取れたエリアで、投資対象として申し分ない場所です。ただし商業施設が増えるにつれて人通りや騒音も増えるため、周辺環境の確認は欠かせません。

→ 個別詳細記事：第二種中高層住居専用地域とは？商業施設との共存エリアの投資判断（近日公開）

⑤第一種住居地域

大型マンション（3,000㎡以下の店舗・事務所も可）が建てられる、投資家にとって安定感のあるエリアです。住環境を守りながらも一定の商業機能を持つバランス型で、東京23区に広く分布しています。容積率も十分確保されるケースが多く、収益性と居住性を両立した物件が見つかりやすいゾーンです。

→ 個別詳細記事：第一種住居地域とは？安定した賃貸需要が見込めるバランス型エリアを解説（近日公開）

⑥第二種住居地域

第一種住居地域よりさらに商業的な用途が認められ、大規模なスーパーやホテル、カラオケ・パチンコ店なども建築可能です。賑わいのある立地になりやすく、入居需要が高いケースがある一方、騒音・人通りといった生活環境の変動リスクも大きくなります。投資するなら周辺の業態をしっかり確認することが重要です。

→ 個別詳細記事：第二種住居地域とは？大規模集客施設OKエリアで投資するときの注意点（近日公開）

⑦準住居地域

国道・都道などの幹線道路沿いに多く設定されるエリアです。自動車販売店・ガソリンスタンド・大型商業施設なども建てられます。交通利便性は高く、賃貸需要も一定ありますが、道路の騒音や排気ガスが居住環境に影響するため、テナント選びや物件の遮音性確認が重要になります。

→ 個別詳細記事：準住居地域とは？幹線道路沿いエリアの不動産投資ポイントを解説（近日公開）

⑧田園住居地域

2018年の都市計画法改正で新設された最も新しい用途地域です。農地と低層住宅が共存するエリアで、農地を転用して大型施設を建てることを規制するのが目的です。東京都心部での指定はほぼなく、不動産投資の対象になるケースは非常に限られます。知識として押さえておけば十分です。

→ 個別詳細記事：田園住居地域とは？農地と住宅が混在するエリアへの投資は現実的か（近日公開）

商業系2種類の詳細解説

商業系は2種類のみですが、不動産投資の観点では最も「高収益を狙える」エリア群です。容積率が高く設定されるため、小さな土地でも高層建築が可能になります。

⑨近隣商業地域

住宅地に隣接した商業エリアで、駅周辺に多く指定されています。スーパー・飲食店・映画館なども建てられますが、風俗店は原則禁止。住環境との調和が保たれており、アパート・マンションの建築も問題なく可能です。駅近で生活施設が充実しているため、入居需要が非常に高く、空室リスクが低い傾向があります。東京の収益物件を探す際に最も注目すべきゾーンのひとつです。

→ 個別詳細記事：近隣商業地域とは？駅周辺の好立地エリアで収益物件を狙う方法（近日公開）

⑩商業地域

日本で最も規制が緩い用途地域のひとつで、建ぺい率80%・容積率最大1,300%という圧倒的な建築自由度を持ちます。ただし日影規制がないため、高層建物が近隣に建ちやすい点は注意が必要です。投資家にとっては高収益建築が可能な一方、周辺環境の激変リスクも織り込んだ判断が求められます。銀座・新宿・渋谷など、東京の中心商業地に多い区分です。

→ 個別詳細記事：商業地域とは？高容積率を活かした不動産投資の考え方と注意点（近日公開）

工業系3種類の詳細解説

工業系エリアは、工場・倉庫などの産業施設を優先する地域です。住宅投資家には基本的に「避けるべき」または「慎重に判断すべき」ゾーンですが、例外的に注目すべき地域もあります。

⑪準工業地域

工業系の中で最も住宅投資の可能性があるエリアです。危険性の低い工場・倉庫に加え、マンション・アパートも問題なく建てられます。特に近年は工場跡地の再開発が進み、大型マンションや商業施設に生まれ変わるケースが増えています。東京の城東・城南エリアに多く、将来の地域変化を見越した先行投資として検討の余地があります。

→ 個別詳細記事：準工業地域とは？工場跡地再開発も狙える穴場投資エリアを解説（近日公開）

⑫工業地域

工場・倉庫が主役のエリアですが、マンション・アパートの建築は法律上は可能です。ただし、隣接する工場からの騒音・振動・臭気などが居住環境に大きく影響するリスクがあります。「建てられる＝住みやすい」ではないことを肝に銘じて判断することが重要です。入居者確保が難しいケースも多く、投資家には慎重な対応が求められます。

→ 個別詳細記事：工業地域とは？住宅は建てられるが不動産投資に向かない理由（近日公開）

⑬工業専用地域

13種類の用途地域の中で唯一、住宅・マンションの建築が法律で禁止されているエリアです。住居系の不動産投資は完全にNGです。倉庫・物流施設・工場などへの投資を検討している場合を除き、不動産投資家がこのエリアの土地・建物を購入することはほぼありません。物件情報を見る際に「工業専用地域」と記載があれば、即座に除外する判断でOKです。

→ 個別詳細記事：工業専用地域とは？住宅が建てられない唯一の用途地域と投資上の扱い（近日公開）

用途地域の調べ方【3分でできる確認方法】

気になる物件・土地の用途地域は、以下の方法で無料で調べることができます。

方法①：用途地域マップ（最速・おすすめ）

国土交通省の国土数値情報をもとに作成された「用途地域マップ（MapExpert）」を使うと、住所を入力するだけで全国の用途地域を地図上で確認できます。色分けされたマップで視覚的に把握できるため、エリア全体の傾向をつかむのに最適です。

方法②：各市区町村の公式サイト・窓口

用途地域は国ではなく市区町村が決定・管理しています。東京23区であれば各区の都市計画課のウェブサイトから都市計画図を確認するか、直接窓口に問い合わせることができます。土地購入を具体的に検討している場合は、窓口での直接確認が最も確実です。

方法③：不動産会社・仲介業者に確認

物件を紹介してくれる不動産会社は、重要事項説明書に用途地域を必ず記載します。購入前の段階でも担当者に確認すれば教えてもらえます。ただし、口頭説明だけでなく書面で確認する習慣をつけましょう。

また、東京区分マンション投資で失敗しない選び方でも、用途地域を含む物件選びのチェックポイントを詳しく解説しています。あわせてご覧ください。

不動産投資家が用途地域でチェックすべき3つのポイント

用途地域の知識を「投資の武器」にするために、特に重要な3つの観点を解説します。

ポイント①：建てられる建物の種類を必ず確認する

最も基本的かつ致命的なミスが、「この用途地域では目的の建物が建てられない」という見落としです。工業専用地域ではマンション・アパートが建築禁止ですし、第一種低層住居専用地域では3階建て以上のアパートを建てることが現実的に難しい場合があります。

購入前に「この土地にどんな建物が建てられるか」を必ず確認しましょう。既存建物を購入する場合でも、将来の建て替え時に同じ建物が建てられるかどうかを確認することが重要です。

ポイント②：容積率の違いが収益シミュレーションを変える

同じ面積の土地でも、容積率によって建てられる延床面積（＝部屋数）が大幅に変わります。例えば、100㎡の土地に対して容積率200%なら最大200㎡、容積率500%なら最大500㎡の建物が建てられます。

容積率が高いほど多くの部屋が建てられ、収益が高まる可能性がある一方、建築コストも上がります。利回り計算の際は、用途地域の容積率を踏まえた「実現可能な最大収益」を試算するクセをつけることが重要です。融資審査や投資計画の考え方についても合わせてご確認ください。

ポイント③：将来の用途地域変更リスクを読む

用途地域は行政の判断によって変更されることがあります。「工業地域」が「準工業地域」に変更されれば住宅建設が活発になり、地価が上昇することがあります。一方で「住居地域」に隣接する形で「商業地域」が拡大されると、高層ビルが建ち日当たりが悪化するリスクもあります。

物件購入前に、周辺の都市計画・再開発計画を調べることで、将来の地域変化リスクを事前に把握することができます。各区市町村の都市計画課に問い合わせるか、担当不動産会社に確認するようにしましょう。

まとめ：用途地域は「投資前の必須チェック項目」

用途地域は、不動産投資の成否を左右する基礎知識のひとつです。この記事のポイントを改めて整理します。

• 用途地域は都市計画法に基づく全13種類の土地利用規制エリア
• 住居系（8種類）・商業系（2種類）・工業系（3種類）に大分類される
• 投資適性が高いのは「第一種・第二種中高層住居専用地域」「第一種住居地域」「近隣商業地域」「商業地域」
• 「工業専用地域」は住宅・マンション建築が不可のため住居系投資には使えない
• 容積率の違いが収益シミュレーションを大きく変える
• 将来の用途地域変更・再開発計画まで視野に入れた判断が重要

各用途地域の詳細は個別記事で解説していきます。気になる地域の記事は、冒頭の「詳しくは→」リンクから順次ご覧いただけます。

また、実際に物件選びを進める際は、プロパティエージェントの詳細・口コミもあわせてチェックしてみてください。東京の収益物件に強い専門家に相談することで、用途地域を含めた総合的な投資判断のサポートを受けることができます。