東京 区分マンション投資の利回り相場【2026年最新】シミュレーション付きで徹底解説

「東京の区分マンション投資、利回りはどのくらいが相場？」「表面利回りと実質利回りの違いは？」2026年最新データと具体的なシミュレーションで徹底解説します。不動産投資の始め方と合わせてお読みください。

利回りの基礎知識｜表面・実質の違い

表面利回り（グロス利回り）

表面利回り＝年間家賃収入 ÷ 物件価格 × 100。経費を考慮しないシンプルな計算式です。
例：2,000万円の物件で月8万円 → 年96万円 ÷ 2,000万円 × 100 ＝ 4.8%

実質利回り（ネット利回り）

実質利回り＝（年間家賃収入 – 年間経費） ÷ 物件価格 × 100。
管理費・修繕積立金・固定資産税などを差し引いた、より実態に近い利回りです。表面より1〜1.5%低くなるのが一般的です。

2026年 東京区分マンションの利回り相場

2025年の統計では区分マンション価格が前期比+8.3%上昇している一方、家賃は横ばいのため利回りは低下傾向にあります。「利回りが低い＝悪い投資」ではなく、空室リスクの低さ・資産価値の安定性とのバランスで判断することが重要です。

実際のシミュレーション計算

⚠️ 対象：年収700万円以上・上場企業または医師・公務員・25〜50歳・勤続2年以上の方

モデルケース：文京区・築15年・ワンルーム（2,000万円）

実際の利回り計算シミュレーション3パターン

利回りの理論を理解したら、具体的な物件を使ったシミュレーションで実力を養いましょう。東京都内の典型的な3パターンを計算します。

パターン1: 新築分譲マンション（中央区・築0年）

物件条件：価格5,000万円・賃料月20万円・管理費＋修繕積立金月2.5万円

表面利回り計算：年間賃料240万円 ÷ 5,000万円 × 100 = 4.8%

実質利回り計算：（240万円 − 管理費30万円 − 修繕積立金30万円） ÷ 5,000万円 × 100 = 3.6%

投資判断：新築プレミアムが価格に反映されており、表面利回り4.8%は都心として悪くない水準です。ただし、新築は築15〜20年で大幅な価格下落のリスクがあるため、出口戦略（売却目安年数）を決めておくことが重要です。空室リスクが低く、年間キャッシュフロー（税引き前）は月8.5万円程度が見込めます。

パターン2: 中古ワンルーム（渋谷区・築8年）

物件条件：価格2,800万円・賃料月11万円・管理費＋修繕積立金月0.8万円

表面利回り計算：年間賃料132万円 ÷ 2,800万円 × 100 = 4.7%

実質利回り計算：（132万円 − 管理費9.6万円 − 修繕積立金9.6万円） ÷ 2,800万円 × 100 = 3.5%

投資判断：価格がこなれており、表面利回り4.7%は優良水準です。単身者向けは入居者ターンオーバーが多いため、空室期間を月1.5ヶ月と想定すると実質稼働率は年87.5%です。築8年の中古物件としてはバランスが取れています。月2.9万円のプラスキャッシュフローが期待できます。

パターン3: 築古区分マンション（台東区・築28年）

物件条件：価格1,800万円・賃料月8.5万円・管理費＋修繕積立金月1.0万円

表面利回り計算：年間賃料102万円 ÷ 1,800万円 × 100 = 5.7%

実質利回り計算：（102万円 − 管理費12万円 − 修繕積立金12万円） ÷ 1,800万円 × 100 = 4.0%

投資判断：築古ながら都心立地で実質利回りが4.0%と確保できています。ただし、築28年であれば向こう5〜10年で大規模修繕が予定されている可能性が高く、修繕積立金の追加請求に備える必要があります。融資期間を短縮（20年程度）とした場合、月2.0万円のプラスキャッシュフロー、または定年までの完済を重視した投資判断が適切です。

エリア・築年数・価格帯別の投資戦略

同じ表面利回りでも、物件選びの優先順位は投資家のライフステージと目的によって異なります。

20〜30代向け：成長性重視戦略

長期保有（15〜20年以上）を想定する場合、資産価値の下落が緩やかな「都心・新築〜築10年」を選び、賃料上昇による利回り改善を期待できます。表面利回り4〜5%の物件でも、15年後の賃料アップで実質利回りが5〜6%に改善される可能性があります。融資期間も長く取れるため、キャッシュフロー重視というより「資産形成重視」のアプローチです。

40〜50代向け：キャッシュフロー重視戦略

定年までに完済することが重要な年代では、「築15〜25年の価格こなれ物件」で実質利回り3.5〜4.5%を確保し、月次キャッシュフロー（税引き後）で年200〜300万円の副収入を得るアプローチが適切です。大規模修繕のリスクを避けるため、新築当初から築15年程度のマンションで管理状態が良好な物件を選ぶことがポイントです。

50代向け：安定性重視戦略

退職前の駆け込み投資であれば、「築5〜15年・管理費が低い物件」で実質利回り3〜4%程度、月次プラスキャッシュフロー1〜3万円を狙い、年金の補完として機能させるアプローチです。価格の大幅な上昇を期待せず「安定した賃料収入」を確保することが優先となります。

エリア別利回り比較

利回りに影響する5つの要因

東京の区分マンション投資において、利回りは固定ではありません。以下の5つの要因が大きく影響します。

①築年数と利回りの関係

築年数が経過するほど物件価格が下がる一方、賃料はそれほど下がらないため、築古ほど表面利回りは高くなる傾向があります。ただし、修繕積立金の増額・大規模修繕リスクも高まるため、実質利回りは必ずしも高くなりません。都心の場合、築15〜25年の「価格こなれ・賃料維持」帯がもっともバランスが取れています。

②駅距離と賃料の関係

同じエリアでも駅徒歩1〜5分と10〜15分では賃料が月1〜2万円異なることがあります。物件価格への影響はさらに大きく、駅徒歩5分以内の物件は10分超より10〜20%高い水準です。東京都心では「駅近」のプレミアムが確実に存在するため、賃貸需要の安定性を考えれば駅近物件の低利回りは許容範囲内と言えます。

③管理費・修繕積立金の水準

月の管理費＋修繕積立金が1万円か2万円かで、実質利回りは0.5〜1%前後変わります。新築当初は低く設定されていても、マンションが老朽化すると修繕積立金は大幅に引き上げられます。中古物件購入時には「長期修繕計画」と「修繕積立金の残高」を必ず確認してください。

④金利水準の変化

2024〜2026年にかけて日本銀行が利上げを実施し、不動産投資ローン金利も上昇傾向にあります。金利が1%上昇するだけで、2,000万円・35年ローンの月返済額は約8,000〜10,000円増加します。表面利回り4%台の物件でも、金利上昇により月次キャッシュフローがマイナスに転じるリスクがあるため、固定金利の活用や返済比率の余裕を確保しておくことが重要です。

⑤空室率・賃料動向

東京都心の賃貸空室率は2〜4%程度と全国最低水準ですが、物件の立地・間取り・設備によって差があります。単身者向け（20〜30㎡）は需要が安定しており、年間空室期間は平均1〜2ヶ月程度です。一方、ファミリー向け（60㎡以上）は賃料水準は高いものの、ターゲット層が狭く退去後の空室期間が長くなる傾向があります。

利回り別・投資判断の目安

「利回りが高いほど良い投資」ではありません。東京都心と地方では、同じ利回りでもリスク・リターンプロファイルが全く異なります。以下の判断軸を参考にしてください。

東京都心で4.5〜5.5%の表面利回りが出ていれば、実質利回り3〜4%、安定した賃貸需要・資産価値維持が期待できる優良物件の可能性が高いです。「利回りだけ」でなく、「エリア・築年数・管理状態」の3点セットで総合判断することが成功への近道です。失敗事例記事で高利回り物件のリスクも確認しておきましょう。

まとめ

2026年の東京区分マンション投資の利回りは都心築浅で3.5〜4.5%、バランスエリアで4.0〜5.0%が相場です。利回りは空室リスク・管理状態・将来の資産価値と合わせて総合的に判断することが成功への近道です。RENOSY評判記事や失敗事例記事もあわせてご参照ください。