※本記事にはプロモーション（アフィリエイト広告）が含まれます。会社の紹介順は優劣を保証するものではなく、各サービスの特徴を中立に整理しています。相場データは国土交通省の公開情報に基づきます。
区分マンション投資は「どの会社に相談するか」で結果が大きく変わります。まず前提として、東京都心のワンルームは表面利回りが3%前後と低め（当サイトが国交省の実取引データで検証：品川区約3.2%、港区約2.9%、中央区約3.2%）。だからこそ、物件の質・提案の中立性・シミュレーションの精度で会社を見極めることが欠かせません。本記事では、無料で資料請求・面談・セミナーができる主要サービスを、タイプ別に中立比較します。
どの会社が合うか分からない方へ：まず複数社を無料比較
1社だけの提案で決めるのは危険です。複数の不動産投資会社の提案を並べて比較できる無料の個別面談から始めると、条件・利回り・出口を客観的に判断できます。
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Contents
東京の区分マンション投資会社 タイプ別比較表
| サービス | 特徴 | こんな人向け | 無料でできること |
|---|---|---|---|
| プロパティエージェント | 東京・都心の区分に強く、データに基づく提案とセミナーが充実 | まず基礎を学びながら選びたい初心者 | 無料セミナー・個別相談 |
| 新日本地所 | 年収400万円台〜対応。月次キャッシュフローのシミュレーションが受けやすい | 自分の収支を具体的に試算したい人 | 無料シミュレーション・面談 |
| Oh!Ya（比較相談） | 複数社の提案を横断で比較できるマッチング型 | 1社に偏らず中立に比較したい人 | 複数社の無料個別面談 |
タイプ別おすすめと選び方
①「まず基礎から学びたい初心者」→ プロパティエージェント
東京・都心の区分マンションに強く、無料セミナーで市況や選び方を体系的に学べます。いきなり物件提案ではなく、知識をつけてから判断したい人に向いています。外国人投資家の需要が高い都心物件の解説にも定評があります。
②「自分の収支を具体的に試算したい」→ 新日本地所
物件価格・頭金・金利を入力して月次キャッシュフローを試算し、実際に購入可能な物件でのシミュレーションを無料でサポートしてくれます。表面利回りではなく“手残り”で判断したい人に向いています。年収400万円台から相談可能です。
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③「1社に偏らず中立に比較したい」→ Oh!Ya の複数社比較
不動産投資で最も多い失敗が「1社だけの提案で決めてしまう」ことです。Oh!Ya は複数の会社の提案を横断で比較できるため、利回り・管理条件・出口の想定を客観的に見比べられます。営業トークを鵜呑みにしないための“比較の土台”として有効です。
失敗しない会社選びの3基準
データを踏まえると、判断軸は次の3つに集約されます。第一に提案の中立性——自社在庫を売りたいだけの提案か、あなたの条件に合うかを見る。第二にシミュレーションの精度——表面利回りではなく、管理費・修繕積立金・固定資産税・空室・客付け費用を引いた実質収支で示せるか。第三に出口（売却）の説明——将来の流動性や売却シナリオまで語れるか。この3点を、複数社を比較しながら確認するのが失敗を避ける最短ルートです。
23区エリア別｜相場・利回りと、その区で相談するときの見方
会社選びの前に、検討している区の相場と利回りの水準を押さえておくと、提案されたシミュレーションが妥当かどうかを自分で判断できます。以下は国土交通省の実取引データ（不動産情報ライブラリ／2024〜2025年の中古マンション等）から算出した、区別のワンルーム価格中央値と想定表面利回りです。
| 区 | ワンルーム価格相場 | 想定表面利回り |
|---|---|---|
| 港区 | 3,100万円 | 2.9% |
| 中央区 | — | — |
| 品川区 | 2,700万円 | 3.2% |
| 目黒区 | 2,700万円 | 3.23% |
| 文京区 | 2,400万円 | 3.5% |
| 台東区 | 2,800万円 | 3.62% |
| 江東区 | 2,800万円 | 3.5% |
| 世田谷区 | 2,700万円 | 3.56% |
| 墨田区 | 2,700万円 | 3.65% |
| 中野区 | 2,400万円 | 3.65% |
| 豊島区 | 2,500万円 | 3.5% |
| 北区 | 2,600万円 | 3.89% |
| 大田区 | 2,400万円 | 3.82% |
| 杉並区 | 2,400万円 | 3.82% |
| 板橋区 | 2,400万円 | 4.2% |
※想定表面利回りは想定家賃3,500円/㎡・月ベースの試算値です。区名をクリックすると、その区の面積帯別・築年帯別の詳細データに移動します。
利回りの差は「物件の良し悪し」ではなく地価の差
港区2.9%と板橋区4.2%の差は、物件のグレード差ではありません。令和8年地価公示で港区の住宅地平均は3,013,700円/㎡、区部全域平均856,400円/㎡の約3.52倍です（東京都財務局）。分母である価格が高いほど利回りは下がる——ただそれだけの話です。
したがって区を選ぶときの軸は「利回りが高いか」ではなく、インカム重視なのか、資産価値の維持・出口の売りやすさ重視なのかという自分の目的です。
- 資産価値・出口重視：港区・中央区・目黒区・品川区。利回りは2〜3%台だが、価格下落耐性と流動性が高い
- インカム重視：板橋区・北区・杉並区・大田区。利回り3.8〜4.2%台。ただし空室期間と家賃下落幅の確認が必須
- バランス型：世田谷区・中野区・豊島区・江東区・墨田区・台東区・文京区
区が決まっている人が、会社に必ず聞くべき3つのこと
- その区での取扱実績：「東京23区対応」と「その区で実際に売買している」は別物です。直近1年の同区での成約事例を出せるか確認してください
- 提案物件の利回りが上表と乖離していないか：相場より明らかに高い利回りを提示された場合、築年・面積・立地のいずれかに理由があります。その理由を説明できるかが中立性の試金石です
- 空室時の想定：満室想定のシミュレーションしか出さない会社は避けてください。空室2か月・家賃5%下落のケースを出せるかどうかで、提案の誠実さが分かります
各区の条例（ワンルームの最低専有面積やファミリー住戸の付置義務）は区ごとに大きく異なり、これが新築ワンルームの供給量を左右しています。区ごとの詳細は上表のリンク先で解説しています。
よくある質問（FAQ）
Q. 資料請求や面談は無料ですか？
A. 本記事で紹介しているサービスは、いずれも資料請求・セミナー・個別面談を無料で利用できます。
Q. 会社員でも相談できますか？
A. できます。不動産投資は資産運用であり、多くの企業で副業には該当しません（就業規則はご確認ください）。
Q. 1社だけに相談すればいいですか？
A. 複数社の提案を比較することを強くおすすめします。利回りや管理条件は会社ごとに差があります。
まとめ
東京都心の区分マンションは利回りが低めだからこそ、会社選びとシミュレーションの精度が成否を分けます。初心者はセミナーで基礎を、収支を詰めたい人はシミュレーション面談を、迷う人はまず複数社比較を——という順で、無料の範囲から始めるのが安全です。相場は当サイトの実データ記事で必ず確認してから相談に臨みましょう。
エリア別の相場データ（合わせて読みたい）
- 品川区の区分マンション投資は儲かる？相場・利回りを実データで検証
- 港区の区分マンション投資は儲かる？相場・利回りを実データで検証
- 中央区の区分マンション投資は儲かる？相場・利回りを実データで検証
- 目黒区の区分マンション投資は儲かる？相場・利回りを実データで検証
- 大田区の区分マンション投資は儲かる？相場・利回りを実データで検証
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- 港区の不動産投資を無料相談（会社比較）
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- 目黒区の不動産投資を無料相談（会社比較）
- 大田区の不動産投資を無料相談（会社比較）
- 中央区の不動産投資を無料相談（会社比較）
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