港区のマンション経営・区分投資2026｜利回り2.9%・相場3,100万円

【2026年7月更新】本記事の価格・利回りは国土交通省「不動産情報ライブラリ」の最新公開成約データ（2024〜2025年）で再検証済みです。東京全体の値動きは東京マンション価格2026年最新｜都心6区の下落と在庫急増もあわせてご覧ください。

※本記事にはプロモーション（アフィリエイト広告）が含まれます。相場・利回りの分析部分は、リンクの有無にかかわらず国土交通省の公開データに基づき中立に作成しています。

先に結論。港区のワンルーム区分は価格相場 約3,100万円・想定利回り2.9%（国交省の実取引1,328件を集計）。23区で最も利回りが低い一方、空室リスクの低さと出口の確実性は最上位です。以下、築年別の利回りと「買ってよい条件」をデータで示します。

「港区で区分マンション投資を始めたいが、実際の相場や利回りが分からない」——そんな悩みを持つ方は多いはずです。本記事では国土交通省が公開する実際の取引価格データ（2024〜2025年・港区の中古マンション1,328件）を独自に集計し、第三者の立場で港区の区分マンションの相場と想定利回りを検証します。

区分マンション投資とは？3分で分かる基礎知識

定義と仕組み

区分マンション投資とは、マンションの1室（区分所有）を購入し、第三者に賃貸して家賃収入を得る投資手法です。一棟投資に比べて必要資金が小さく、数百万円台の自己資金とローンで始められるため、会社員の資産形成の入口として人気があります。管理は管理会社に委託でき、手間が少ない点も特徴です。

メリットとデメリット

メリットは、少額から始められること、流動性が比較的高く売却しやすいこと、団体信用生命保険を利用できることなどです。一方でデメリットも明確です。1室のみの所有のため空室になると家賃収入がゼロになり、ローン返済・管理費・修繕積立金の「持ち出し」が発生します。鉄筋コンクリート造は法定耐用年数が47年と長く節税効果は限定的で、管理費・修繕積立金の値上げは個人では避けにくい構造的リスクです。表面利回りだけでなく実質的な収支で判断することが欠かせません。

港区の中古マンション相場を実データで検証

ここからは、国土交通省「不動産情報ライブラリ」の取引価格情報（2024〜2025年・港区の中古マンション1,328件）を集計した結果です。想定表面利回りは「想定家賃3,500円/㎡・月」という仮定に基づく参考値で、実際の賃料・諸費用は反映していません。

投資対象の中心となる20-30㎡のワンルーム/1K帯は322件で、価格中央値は約3,100万円、㎡単価は約145.0万円、想定表面利回りは約2.9%でした。港区は単身者向け区分の取引が厚く、投資物件を探しやすいエリアだと分かります。

次に、築年帯別の相場と利回りです。

データが示す傾向は明確です。㎡単価は築0-5年で約217.8万円、築31年以降で約124.7万円まで下がり、想定表面利回りは築浅の約1.93%から築古の約3.37%へと上昇します。つまり港区では、利回りを求めるほど築年数の古い物件になり、修繕・空室・流動性のリスクが高まるというトレードオフが存在します。新築・築浅ワンルームは価格上昇に賃料が追いついておらず、実質収支ではマイナスになりやすい点に注意が必要です。（出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ 取引価格情報を加工して作成）

港区で失敗しない選び方・始め方

データを踏まえた選び方のポイントは3つです。第一に、表面利回りを実質利回りに引き直すこと。管理費・修繕積立金・固定資産税・想定空室・客付け費用を差し引くと、表面3%台前半の築浅ワンルームは手残りがほとんど出ないケースがあります。第二に、築年と利回りのバランスを取ること。築20-30年前後は価格が落ち着き利回りが確保しやすい一方、修繕積立金の残高や大規模修繕の履歴を必ず確認します。第三に、出口（売却）を最初に設計すること。将来性のあるエリアは流動性が高く売却しやすい傾向があります。始め方は、①目的と予算の整理→②物件のシミュレーション→③現地・管理状況の確認→④融資条件の比較、という順序が基本です。

港区の区分投資に強い会社・サービス比較

ここからはプロモーションを含みます。会社選びは、対応エリア・物件の質・サポート体制で判断しましょう。

1. プロパティエージェント：東京・都心の区分マンションに強く、データに基づく物件提案と無料セミナーが充実。学びながら選びたい人向け。
2. 新日本地所：年収400万円台から始められるプランを提案。個別の無料面談で投資シミュレーションを受けられる。
3. 各社の比較検討：1社だけでなく複数の無料面談・資料請求を受け、利回り・管理条件・出口の想定を並べて比較するのが失敗を避けるコツです。

港区で不動産投資の相談はどこにする？無料相談3社の使い分けと聞くべき5つの質問

「港区で不動産投資の相談をしたいが、どこに行けばいいか分からない」——結論から言うと、1社に決め打ちせず、性格の違う2〜3社の無料相談を並べるのが失敗しない進め方です。港区のワンルーム相場は約3,100万円・想定利回り2.9%（実取引1,328件の集計）なので、この数字から大きく外れた提案が出てきたときに気づけるかどうかが分かれ目になります。

港区の相談先3タイプと使い分け

相談の場で必ず聞くべき5つの質問

無料相談は「買う場」ではなく「確かめる場」です。港区で相談するなら、次の5点は必ずその場で聞いてください。答えが濁る会社は候補から外して構いません。

1. 提案物件の想定利回りは、港区の相場2.9%に対して何%か。大きく上回るなら、その理由（築年・駅距離・専有面積）を説明できるか
2. シミュレーションの前提金利は何%か。政策金利は2026年9月に1.25%へ引き上げられている。低い金利前提のままなら作り直してもらう
3. 金利が今より1〜2%上がった場合の手残りはいくらか。その試算をその場で出せるか
4. 空室期間は何か月で見込んでいるか。年間家賃の何%を空室損として引いているか
5. 購入後の管理は誰がやるか。管理費・原状回復・入居付けの費用負担の線引き

この5問は、そのまま複数社を横並びで比べる採点表になります。会社ごとの得意エリアや取扱物件の傾向は港区の区分マンション投資 会社比較と東京の区分マンション投資 会社比較ランキングにまとめています。市況の最新値は東京・首都圏の不動産投資データ集で確認できます。

港区で相談する前に、自分で試算しておくと強い

相談前に自分の数字を持っておくと、提案の妥当性をその場で判定できます。価格・家賃・金利・築年を入れるだけで、管理費・税・売却まで含めた実質利回りとキャッシュフローが出せます。

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港区だから確認すべき5つのポイント

港区は「利回りが出ない区」で片付けられがちですが、その裏には23区で最も厳しい部類のワンルーム条例と、区部平均の3.5倍という地価があります。数字の意味を分解します。

① ワンルーム規制は「条例」。しかも網が23区でも広い

港区には「港区単身者向け共同住宅等の建築及び管理に関する条例」があります。要綱（行政指導）である品川区と違い、指導→期限付き勧告→氏名等の公表まで条文で定められています（条例第18条・第19条）。公表は区役所前・各総合支所前の掲示場に掲示されます。

• 適用対象：住戸専用面積37㎡未満の住戸が7戸以上の共同住宅（寮・寄宿舎・下宿・単身者向け長屋を含む）。階数要件も総戸数比率要件もありません。ただし50㎡以上の住戸が総戸数の4分の3以上なら除外
• 最低専有面積：商業地域内は20㎡以上、ただし総戸数の過半数の住戸は25㎡以上。商業地域以外は25㎡以上
• 家族向け住戸（50㎡以上）の付置：総戸数30戸以上で義務。商業地域は（総戸数−29）×1/10を切り上げ＋1戸、商業地域以外は（総戸数−29）×1/5を切り上げ＋1戸
• 管理人の駐在に数値義務あり：総戸数30戸以上はごみ収集日を含む週5日以上かつ日中8時間以上、30戸未満は週5日以上かつ4時間以上。受付小窓と便所を備えた管理人室の設置も必須
• 駐輪施設は総戸数以上の台数（品川区の「30㎡未満×0.5台」の実質2倍）

品川区が「3階以上かつ15戸以上かつ総戸数1/3以上」の3要件を全部満たさないと適用されないのに対し、港区は7戸以上というだけで網にかかります。港区でワンルーム新築が出にくい理由はここにあります。

② さらに港区だけの「定住促進指導要綱」がある

港区には条例とは別に「港区開発事業に係る定住促進指導要綱」があります。延べ面積3,000㎡以上の開発事業は、延べ面積の10%相当の「良質な住宅」または生活利便施設等を付置する必要があり、不足分には定住協力金が課されます（3,000〜5,000㎡未満で10万円/㎡、5,000〜10,000㎡未満で15万円/㎡、10,000㎡以上で20万円/㎡）。令和6年10月1日から施設の種類と係数が一部変更されました。生活利便施設等は建設後10年間、用途転用ができません。

③ 地価は区部平均の3.52倍 — 利回りが出ないのは物件のせいではない

令和8年地価公示で港区の住宅地平均は3,013,700円/㎡（+16.6%）。区部全域平均856,400円/㎡の約3.52倍、品川区（1,244,100円/㎡）の約2.42倍です。都心5区の住宅地平均2,138,700円/㎡と比べても4割上回っています（東京都財務局）。

港区の想定利回りが2.9%にとどまるのは、この地価水準の当然の帰結です。港区はインカムゲインで採る区ではなく、資産価値の維持と出口の売りやすさで採る区と位置づけてください。

④ 人口増の中身は「外国人」— 日本人の国内移動は転出超過

港区の人口は270,390人・155,533世帯（住民基本台帳、2026年9月1日現在）。令和7年国勢調査速報では令和2年比+4.67%と大きく増えています。ただし中身を分解すると様相が変わります。

• 20代は+1,803人の転入超過（20〜24歳+1,261／25〜29歳+542）
• しかし国内移動の総数は△365人の転出超過
• 人口増の主因は外国人の国外からの転入超過+2,683人（令和7年）

区の推計では令和19年（2037年）に313,509人まで一貫して増え続け、減少に転じる年がありません（令和8年3月公表）。単独世帯比率は現在56.9%で、令和27年には61.0%に達する見通しです（品川区の59.4%を上回る）。港区のワンルーム需要を読むときは、外資系企業の駐在需要と単身高所得層が主役だという前提を外さないでください。

⑤ 港区のリスクは「地震」ではなく「土砂災害」

港区は災害リスクの構造が他区とまったく違います。

• 地域危険度（第9回・令和4年）：総合危険度ランク4以上はゼロ、火災危険度ランク4以上もゼロ。建物倒壊危険度ランク4は新橋3丁目の1町丁目のみ。港南1〜5・台場1/2・芝浦1〜4・海岸1〜3は全指標ランク1
• 木造住宅密集地域：該当なし。東京都「防災都市づくり推進計画」の整備地域28地域・不燃化特区・防災環境向上地区のいずれにも港区の記載がありません
• 一方で土砂災害警戒区域208か所・特別警戒区域136か所と23区で最多（東京都建設局、令和8年6月24日現在）。品川区の48か所／33か所の約4.3倍です。麻布・高輪・白金の台地と谷の高低差がそのまま数字に出ています
• 宅地造成等工事規制区域は区内全域が指定。津波災害警戒区域・造成宅地防災区域の指定はありません
• 浸水実績：区は「令和元年10月14日〜令和5年度は、港区内で浸水被害があった報告を受けていません」と明記しています

つまり港区は地震・火災・浸水のリスクは23区で最も低い部類、しかし崖地リスクだけは最多という区です。物件を見るときは土砂災害警戒区域の該当有無を必ず確認してください。

参考：港区の住宅ストックと鉄道

総住宅数177,980戸のうち共同住宅が94.2%、一戸建はわずか5.1%。11階建以上が52.8%、6階建以上が77.8%と、住宅の大半がタワー・中高層です。借家の29㎡以下比率は31.7%（品川区50.3%）、民営借家の1住宅当たり延べ面積は48.42㎡と、港区の賃貸はワンルームというより広めの単身・DINKs向けが主体です。空き家率13.7%は23区で2番目に高いものの、その78.4%は賃貸用＝流通在庫で、放置型は総住宅数の1.4%にすぎません。

鉄道は東京メトロだけで区内16駅。2025年度1日平均乗降人員は新橋（銀座線）209,360人、表参道178,572人、神谷町114,275人、六本木111,150人、虎ノ門ヒルズ64,929人（前年比+14.7%）、麻布十番43,785人、白金高輪37,807人。品川駅も港区所在で、JR2024年度の乗車人員は287,939人（全社6位）です。

再開発は高輪ゲートウェイシティが2026年3月28日にグランドオープン済。進行中では三田小山町西地区（1,342戸・令和10年度予定）、白金一丁目西部中地区（991戸・令和11年度予定）、赤坂七丁目2番地区（622戸・令和10年度予定）、高輪三丁目品川駅前地区（住宅約40戸・令和10年度完了予定）が控えています。なお港区は高度地区で絶対高さ制限17m〜60mの8種類を組み合わせ13通りを指定しており、建て替え余地の判断にはこの確認が欠かせません。

学区から見る港区のファミリー賃貸需要

港区で単身向け以外も検討する場合、学区は無視できない要素です。人気公立小の学区は、子育て世帯が住所を理由に集まるため賃貸需要が構造的に安定し、入居者の平均居住期間も長くなる傾向があります。退去のたびに発生する原状回復費と空室期間を考えると、この差は実質利回りに効いてきます。

港区内の主な人気学区については、街の特徴と相場を個別にまとめています。

• 【表参道】青南小学校の学区に住む魅力｜周辺スポット・街の特徴・不動産相場まとめ
• 【白金台】白金小学校の学区に住む魅力｜周辺スポット・街の特徴・不動産相場まとめ
• 【広尾】笄小学校の学区に住む魅力｜周辺スポット・街の特徴・不動産相場まとめ

東京全体の学区比較は東京の名門公立小学校10選｜学区で選ぶ子育て世帯のマンション購入ガイドをご覧ください。

よくある質問（FAQ）

Q. 港区で不動産投資の相談はどこにできますか？

特定の1社に絞る必要はありません。複数社を一括で比較できるOh!Ya、都心区分の基礎から学べるプロパティエージェントの無料セミナー、年収からの借入可能額を個別に確認できる新日本地所の無料面談——この3タイプを組み合わせるのが現実的です。いずれも無料で、その場で契約する必要はありません。相談時は、提案利回りが港区の相場2.9%に対して妥当か、シミュレーションの前提金利が現在の水準（政策金利1.25%）を反映しているかを必ず確認してください。

Q. 港区のワンルームは利回りが低いですが投資対象になりますか？
A. 表面利回りは低めでも賃貸需要が強く空室リスクが低い点が特徴です。利回りの高さより「安定稼働」と「出口」を重視する戦略に向きます。

Q. 新築と中古のどちらが良いですか？
A. データ上、新築・築浅は利回りが低く価格が高いため、実質収支は中古の方が確保しやすい傾向です。

Q. 表面利回りだけで判断してよいですか？
A. いいえ。管理費・修繕積立金・固定資産税・空室・客付け費用を差し引いた実質利回りで判断してください。

まとめ

港区の区分マンションは、賃貸需要が強く取引も厚い一方で、ワンルームの想定表面利回りは低めで、築浅ほど収支が厳しくなります。表面利回りではなく実質収支と出口戦略で判断することが成功の分かれ目です。まずは基礎を学び、複数社の提案を比較しながら、自分の資金計画に合った一室を見極めましょう。

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